Salon digital de l’immobilier neuf - Confort et performance : les atouts du neuf

PAP Évènements (groupe PAP) a organisé, du 19 au 21 mars derniers, la première édition 100 % digitale de son Salon annuel de l’immobilier neuf. Une manifestation destinée aux particuliers qui souhaitent se loger dans le neuf, en France ou à l’international, ou y investir. Cette année, sur des stands virtuels, une quarantaine d’exposants ont répondu aux questions des futurs acquéreurs, et de nombreuses conférences animées par des experts ont permis aux visiteurs d’obtenir des clés pour mener à bien leur projet. Mais pourquoi investir dans le neuf ? Quels sont ses atouts par rapport à l’ancien ?

 

Lors de l’édition 2019 du Salon de l’immobilier neuf à Paris, les organisateurs avaient accueilli plus de 15 000 visiteurs. L’an dernier, malgré la crise sanitaire, ce secteur n’a pas cessé d’attirer les Français qui cherchent à se loger ou à y investir. Cette année, PAP Évènements a donc décidé de maintenir son salon, mais sous une forme entièrement dématérialisée, afin que les potentiels acquéreurs puissent se renseigner, s’informer, et échanger avec des professionnels du secteur avant d’effectuer leur achat. « Avec le e-Salon de l’immobilier neuf, ce salon 100 % digital, nous souhaitons donner aux Français tous les moyens pour réaliser leurs projets d’investissement dans l’immobilier neuf, un secteur qui les intéresse toujours plus chaque année. Nous avons voulu nous réinventer et nous adapter au contexte actuel, pour permettre aux professionnels du secteur et chaque personne d’avoir accès aux meilleurs conseils et accompagnement dans la réalisation de leur projet » a ainsi expliqué Pascal Tournier, commissaire du Salon de l’immobilier neuf.

Pendant trois jours, les internautes ont pu se balader entre les différents stands virtuels et prendre rendez-vous avec les exposants tels que des promoteurs immobiliers, des organismes de financement et des gestionnaires de patrimoine. Un chat dédié à chaque exposant a également permis aux visiteurs d’échanger avec les conseillers en ligne.

Les futurs acquéreurs ont également pu assister à des conférences sur de nombreuses thématiques allant des atouts de l’immobilier neuf, jusqu’aux dernières législations sur le sujet, en passant par des conseils pratiques délivrés par des professionnels. Une des conférences analysant les atouts du neuf par rapport à l’ancien s'est avérée particulièrement riche en enseignements. Celle-ci était animée par Pierre Chevillard, rédacteur en chef des supports immobiliers du groupe PAP, avec à ses côtés Franck Petit, directeur de l’habitat neuf chez Procivis, et Sébastien Van Moere, promoteur et président de SVM Groupe.

 

LE NEUF PAR RAPPORT A L'ANCIEN

Architecture, plans, équipements, normes, connexions Internet, maîtrise des charges, valeur verte, nouvelles façons d’habiter…

En quoi le neuf offre généralement, par rapport à l’ancien, un excellent cadre de vie et un bon rapport qualité/prix ?

Pour Sébastien Van Moere, depuis 2013-2014, ce qui fait globalement la différence entre le neuf et l’ancien, c’est le confort thermique. La réglementation thermique 2012 a en effet obligé les constructeurs à optimiser les ressources énergétiques des logements afin de diminuer leur consommation annuelle en énergie.

Avec la réglementation thermique 2020 – censée entrer en vigueur en 2021, mais qui le sera plus vraisemblablement en 2022 – qui impose de nouveaux standards dans la construction, on aura une qualité de confort thermique encore plus importante. En termes de performances énergétiques et écologiques, on obtiendra des gains beaucoup plus performants que dans l’ancien.

Pour le président de SVM Groupe, il y a fort à parier que dans les futurs logements, nous n’aurons même plus besoin, par exemple, d’ouvrir la fenêtre pour bénéficier d’un air sain.

Ce renforcement des normes techniques a commencé dans les années 75 suite au premier choc pétrolier de 1973.

Avant les années 75, les logements avaient un coefficient d’énergie primaire (énergie nécessaire pour chauffer le logement) de 200, 240, 250 kilowatts par m², puis à partir des années 75, celui-ci est descendu à 175, puis est passé à 50 en 2012… Ces baisses de coefficient se sont traduites par des économies d’énergie. Les logements anciens sont cependant encore très nombreux en France et sont souvent de véritables passoires thermiques.

« Passer d’un logement post 75 à un logement de 2015, il y a (déjà) une grosse différence, mais les gens ne s’en rendent pas toujours compte, ou plutôt ils considèrent ça comme acquis. C’est pourtant un énorme changement » a appuyé Sébastien Van Moere.

Pour qu’au fil des décennies les immeubles consomment moins d’énergie, il a été nécessaire de concevoir de nouveaux types de matériel et de chauffage.

Actuellement, les constructeurs privilégient les chaleurs plus douces, plus confortables avec des variations de température maîtrisées par des systèmes plus ou moins domotisés et régulés qui permettent d’éviter des écarts de température trop grands dans la maison lors des saisons intermédiaires, a précisé Franck Petit.

Ce dernier a mis en avant certains logements construits par Provicis dont les coûts énergétiques n’excèdent pas 600-700 euros par an, ce qui est très raisonnable. La nouvelle réglementation (RT 2020) incite les promoteurs à concevoir des logements encore plus économiques.

Il reste que ces économies d’énergie ne sont malheureusement pas toujours ressenties par les consommateurs, car « au fur et à mesure que nous faisons des efforts pour baisser les charges de consommation, on voit les niveaux des tarifs d’abonnement des compagnies d’énergie augmenter » a regretté le directeur de l’habitat neuf chez Provicis.

Dans les futurs logements, les performances énergétiques seront perceptibles au niveau du confort, mais pas au niveau économique du fait des tarifs des énergéticiens qui seront toujours aussi élevés (voire vont augmenter). Les logements à venir seront également plus performants en termes de bas carbone, les acquéreurs ne le percevront pas forcément, mais cela aura pourtant un impact sur la qualité de l’air.

En tout cas, « la RT 2020 ne peut qu’être bénéfique pour la planète » a conclu Franck Petit sur ce point.

Un achat dans le neuf engendre également des frais de notaires moins élevés que lors d’un achat dans l’ancien, a-t-il ajouté. En outre, si un acheteur rencontre des difficultés à la réception de son logement neuf, il bénéficie de toutes les garanties. Dans l’ancien en revanche, on achète en l’état, avec de possibles vices cachés, et on ne peut se retourner contre personne.

Sur cet aspect des garanties, il est donc beaucoup plus avantageux d’acheter dans le neuf. « Du côté du neuf, il y a des garanties, et de l’autre il n’y en a aucune » a insisté Franck Petit.. L’obtention de garanties débute avant la livraison, a détaillé Sébastien Van Moere, soit dès la signature de l’acte de Garantie Financière d’Achèvement (G FA) qui atteste que même si le promoteur est défaillant, il y aura bien les fonds nécessaires pour terminer de construire l’immeuble ou la maison. Ce sont les banques et les établissements financiers qui apportent cette garantie.

Les garanties se poursuivent à la réception du bien avec ce qu’on appelle les « réserves », puisqu’un acquéreur a le droit de relever les défauts de construction, les vices apparents, les malfaçons, bref tout ce qui n’est pas conforme au contrat et demander à ce que cela soit réparé. L’acquéreur doit ensuite souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance permet, en cas de sinistre, d’être remboursé des travaux de réparation d’un dommage lié à la construction couverts par la garantie décennale. Cette garantie est acquise pendant dix ans à partir de la réception des travaux.

En achetant un logement neuf, on aura aussi la garantie d’avoir du confort phonique, a complété Franck Petit. Ce qui fait une différence non négligeable avec l’ancien. Dans les immeubles haussmanniens, par exemple, on entend souvent tout ce que font les voisins du dessus ou du dessous.

« On a des obligations de performance, et si nous n’atteignons pas ces performances-là en termes acoustiques, donc de confort, on doit refaire, on doit trouver des solutions » a souligné le dirigeant du logement neuf chez Procivis.

Les garanties dans le neuf sont donc à la fois financières, techniques et de confort.

 

LES PLANS DANS LE NEUF : QUELLES CONTRAINTES ? 

Au niveau des plans de conception, a expliqué Sébastien Van Moere, la principale norme qui contraint les constructeurs est la norme Personnes à Mobilité Réduite (PMR), ou, comme on l’appelle communément, la norme « handicapée ». Les logements neufs doivent obligatoirement être accessibles à cette catégorie de personne.

Les concepteurs doivent ensuite réfléchir à optimiser le plus possible l’espace disponible, et réserver les plus grandes surfaces aux pièces principales.

Ils doivent bien entendu répondre à des règles relatives au nombre de mètres carrés minimum par pièce principale. Cette étape s’effectue avec le maître d’ouvrage et l’architecte.

Il faut également penser au niveau du positionnement de l’immeuble (ensoleillement). Évidemment, cela dépend où celui-ci est construit, a indiqué le président de SVM Groupe. Si on le construit au milieu d’un champ, ce n’est pas pareil qu’en pleine ville où les architectes sont contraints par l’environnement direct.

Les concepteurs vont cependant toujours mettre les ouvertures du côté des meilleures orientations (sud et ouest). Selo n Sébastien Van Moere, « tirer le meilleur parti de ces contraintes pour en faire un logement confortable, tel est le travail des architectes ».

Quant aux espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin), il faut également en tenir compte dans la conception des plans. Il existe néanmoins des Plans locaux d’urbanisme (PLU) intransigeants qui exigent des alignements –, donc pas de débords – ce qui rend les espaces extérieurs impossibles à réaliser. Les choses sont cependant en train de changer, car disposer d’un espace extérieur est aujourd’hui une demande quasi systématique des futurs acquéreurs.

De son côté, Franck Petit a précisé que les nouveaux appartements de Provicis étaient plus compacts qu’avant. La réglementation thermique impose en effet de concevoir des logements avec le moins d’espace perdu, et une distribution simple des pièces qui permet d’optimiser les espaces.

L’expert en habitat neuf assure cependant que sa société cherche à personnaliser chaque logement de manière à ce que chacun puisse en tirer le meilleur parti.

Cependant, les appartements sont moins personnalisables que les maisons. Chaque programme d’immeuble répond à des typologies de logements (T2, T3, T4…), à une orientation, à un nombre d’étages… De nombreuses contraintes techniques et normatives empêchent également de toucher à certains murs ou fenêtres.

Il est toutefois possible de personnaliser son appartement via des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) – systématiques dans un processus de vente –, mais ces derniers doivent être sollicités le plus tôt possible pour qu’ils puissent être intégrés au financement et dans l’ordonnancement des travaux.

En effet, une fois que le gros œuvre est terminé, les TMA sont beaucoup plus compliqués à réaliser.

Il existe en tous cas des gammes très diverses de prestations, cela dépend des promoteurs, des projets, du lieu où l’habitat est construit, et bien sûr des moyens financiers de chaque acquéreur.

Chez SVM Groupe, les prestations vont de l’entrée de gamme au luxe. À Paris, avec une moyenne de 13 000 euros le m² (en comptant les 19^e et 20^e arrondissements), les concepteurs doivent parfois rentrer dans les moindres détails pour répondre à une certaine clientèle qui exige du « sur-mesure absolu ».

 

LA SÉCURITÉ DANS LE NEUF

Quand on rentre dans un logement ancien, il n’y a souvent qu’une seule porte avec un code. Qu’en est-il des logements neufs ? Sont-ils davantage sécurisés ?

Selon Sébastien Van Moere, les clients sont de plus en plus exigeants en ce qui concerne la sécurité de leur immeuble.

Il est aujourd’hui très aisé de répondre à cette demande en installant des doubles portes dans le hall – grâce à celles-ci, la cage d’escalier et l’ascenseur sont également mieux isolés – grâce à la domotique qui permet de gérer à distance le chauffage, aux alarmes, à la vidéosurveillance, etc.

L’une des différences avec l’ancien concerne aussi la sécurité des biens, a ajouté Franck Petit. Dans l’ancien, il faut faire effectuer moult diagnostics par de nombreux prestataires afin de couvrir tout un tas de choses (assainissement, termites…).

Dans le neuf, le diagnostic est réalisé en amont par des études et par les garanties de l’ensemble des intervenants.

La sécurité des personnes est bien entendu prise en compte, notamment la protection des personnes dans l’immeuble, avec les fameux capteurs de mouvement intégrés aux installations domotiques. En outre, dans le neuf, dès qu’il y a la moindre alarme sur une colonne montante, on n’attend pas pour réagir.

Enfin, il existe aujourd’hui la maintenance prédictive pour anticiper tous ces problèmes.

On le voit, par rapport à l’ancien, un grand nombre de nouvelles technologies sont apparues. Par exemple la Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) n’existe pas dans les immeubles haussmanniens. Par conséquent, si une personne achète dans le neuf alors qu’elle habitait auparavant dans l’ancien, il faut lui expliquer comment cela marche.

Même chose pour les nouvelles chaudières. Tous les éléments techniques doivent être apportés aux clients au moyen de guides techniques. Ceux-ci sont aujourd’hui sous format numérique, a précisé Sébastien Van Moere. Récemment, sa société a même conçu une application pour répondre à toutes les questions dans ce domaine.

Il est en effet essentiel de maîtriser les éléments techniques liés à son nouveau logement, et encore plus s’il y a de la domotique dans l’immeuble. Si les appareils sont mal utilisés, on risque en effet de ne pas obtenir le confort que l’on souhaite, ou même de passer à côté de certaines économies d’énergie.

 

S’ADAPTER À LA CRISE SANITAIRE

En 2020, la crise sanitaire a bouleversé notre manière de vivre. Comment les professionnels de l’immobilier neuf se sont-ils adaptés à la situation ? Ont-ils été amenés à modifier leurs habitudes de travail ?

Selon Franck Petit, globalement, la politique d’accompagnement de Provicis a toujours été la même : accompagner pas à pas, et au quotidien, les acquéreurs dans leur acte d’achat.

Depuis de nombreuses années, la société a mis en place des intranets, des extranets, des échanges de pièces dans des espaces personnels, des signatures électroniques… En fait, « on utilise les mêmes leviers qu’on trouve dans le e-commerce » a-t-il résumé. L’échange avec les clients est en tout cas permanent.

Chaque promoteur met également en place des livrets comme le « guide du nouveau propriétaire » ou le « guide de l’accession », dans lesquels les acquéreurs peuvent trouver toutes les réponses à leurs questions. 

Des simulations de prêts et/ou de défiscalisation peuvent également être proposées aux clients. Bref, les clients sont accompagnés jusqu’à la remise des clés, puis par tous les outils numériques proposés par le syndic.

Au sein de SVM Groupe, avec la crise sanitaire, les équipes ont intensifié l’utilisation des outils dématérialisés, comme la numérisation de l’acte d’achat et la réservation électronique, qui existaient déjà avant le confinement. 

« On avait un peu de difficultés avec nos clients les plus âgés, mais ils ont fini par s’y adapter » s’est réjoui Sébastien Van Moere.

Actuellement, grâce aux outils numériques, quand un programme en commercialisation est lancé, les chargés de clientèle proposent des mises en situation des appartements avec une projection de meubles, des agencements possibles différents, etc. L’acquéreur peut simuler la façon dont il entend meubler son bien et y vivre : « il va pouvoir se projeter, qu’il y a quelques années ».

Selon Sébastien Van Moere, l’aspect positif de la Covid est qu’elle a permis aux professionnels de l’immobilier de mieux anticiper les besoins des clients dans la personnalisation de leur logement.

Même son de cloche du côté de Franck Petit. La numérisation, le fait de se projeter en 3D limite en outre les délibérations avec les acquéreurs sur la façon d’agencer un plan. Un client peut en effet avoir des idées arrêtées et la 3D va lui permettre de mieux comprendre la conception de l’appartement.

La crise sanitaire, notamment après le premier confinement, a eu des effets sur les critères de demandes des clients. Comme évoqué ci-dessus, les demandes d’espaces extérieurs ont bondi.

En Île-de-France par exemple, les promoteurs ont ressenti un déploiement de la demande vers la première ou deuxième couronne, car les particuliers veulent désormais disposer d’un extérieur.

La Covid a également engendré de nouvelles tendances d’habitat. Espaces partagés, agriculture urbaine, coworking... Comment le logement neuf s’est-il adapté à ces nouveautés ?

Pour Franck Petit, il s’agit d’abord de distinguer le mieux-vivre ensemble du mieux-vivre chez soi. À la suite du confinement, au cours duquel beaucoup de gens ont vécu le travail à la maison, les devoirs des enfants… il y a eu un besoin d’ouverture, un besoin de balcon, de jardin, de terrasse, de lumière, mais aussi un besoin de se retrouver dans des espaces dédiés.

C’est pourquoi, aujourd’hui, même les petits logements sont réétudiés pour qu’on puisse y vivre de manière différente en fonction des moments de la journée.

Les demandes d’appartements plus grands ont également augmenté. Auparavant, la plus grosse demande se situait au niveau des T2, T3 et T4. Maintenant, on a davantage de demandes de T5 de la part de familles qui vivaient dans des logements plus réduits.

En ce qui concerne le vivre-ensemble, dans le quartier et dans l’immeuble, cela passe par de nouvelles applications numériques (syndic, copropriétaire) et des jardins partagés.

Les concepteurs réfléchissent aussi à des espaces de coworking qui permettraient de ne pas toujours travailler chez soi, sans trop s’éloigner non plus.

Sébastien Van Moere a confirmé : les espaces commerciaux de pied d’immeuble, quand il y en a, « on a envie d’en dédier une partie au coworking », car cela permet d’être près de chez soi, ou directement dans son immeuble, tout en changeant d’horizon.

Chez SVM Groupe, lors de la conception d’un immeuble, les promoteurs pensent aussi immédiatement à la mixité, c’est-à-dire à des immeubles qui combinent logements et bureaux. Cela demande cependant de s’adapter à des réglementations qui ne sont pas les mêmes. L’ascenseur d’un immeuble d’entreprise doit être plus grand que celui d’un immeuble de logements, par exemple.

 

LES PRIX DU NEUF SONT-ILS JUSTIFIÉS ?

Le débat s’est ensuite concentré sur les prix dans le neuf qui sont souvent plus élevés que dans l’ancien. Ces écarts de prix sont-ils justifiés ?

Comme l’a très justement expliqué Franck Petit, c’est d’abord l’emplacement qui fait le prix d’un bien neuf. En effet, tout commence par l’acquisition d’un foncier par le promoteur. Sa valeur va en effet dépendre de son emplacement, ce qui se répercute ensuite sur le prix de vente.

Mais au final, un bien neuf devra être concurrentiel par rapport à un bien ancien. « Tout le challenge du neuf, c’est d’être au bon niveau de prix, dans le bon quartier par rapport à l’ancien, avec un niveau de performance et de confort de toute façon plus important », a-t-il précisé. Pour lui, le rapport qualité-prix est, quoi qu’il en soit, très favorable au neuf.

En outre, le neuf se revend bien en général.

Les nouveaux logements sont mieux orientés, mieux conçus, etc. À la revente, on va forcément en tirer une meilleure plus-value que sur l’ancien.

Et on aura au passage économisé un certain nombre de mensualités en électricité, gaz, ou divers ravalement de façade par rapport à l’ancien.

Après avoir acheté du neuf, il est donc tout à fait possible de refaire un autre achat, alors qu’un achat dans l’ancien engendre tellement de charges « que son reste à vivre est relativement aléatoire » a mis en garde Franck Petit.

Acheter du neuf est une opération beaucoup plus sécurisante aujourd’hui.

La conjoncture est en outre très favorable en ce moment. Les taux de crédits immobiliers sont très bas donc très attractifs, les produits à vendre sont performants et vont encore s’améliorer avec la réglementation RT 2020.

Les opportunités sont à saisir dès à présent, car en 2022, le marché connaîtra peut-être une augmentation des prix, selon ce qu’imposera la RT 2020. En outre, pour les investisseurs, l’année 2021 est une année charnière, car il va y avoir une baisse dégressive des avantages Pinel, a prévenu Franck Petit.

Bref, « si vous avez un projet, lancez-vous ! » a conclu Sébastien Van Moere. Un conseil à prendre très au sérieux tant l’avenir est incertain.

 

Maria-Angélica Bailly