INTERVIEW. "Le logement est l'un des principaux enjeux des 20 prochaines années" selon Yves Delecraz, président du congrès des notaires

Le 119e congrès des notaires qui se déroule depuis mercredi et jusqu’à ce soir à Deauville est consacré pour la première fois au thème du logement, véritable « angle mort », regrette le président Yves Delecraz, que nous avons interviewé pour l’occasion.

JSS : Pourquoi avoir désigné le thème du logement pour ce congrès ? Est-ce la première fois que ce choix est effectué ?

Yves Delecraz : Le logement avait déjà été traité à l’occasion d’autres congrès, mais en effet c’est la première fois que l’intégralité de l'événement est centrée autour de cette question. C'est l'une des raisons justement, car le Congrès ne l'avait jamais abordée à titre principal.

Il faut dire que le logement se trouve dans un angle mort. Je pense aussi que c'est un sujet majeur, mais on n'en a pas forcément conscience. En tout cas, les Français n’ont pas conscience de son importance, du moins au regard des enquêtes d’opinion, la question du logement n’est pas prioritaire. Pourtant, lorsqu’on règle ce problème, on règle en fait un certain nombre d’autres problèmes pratiques. Par exemple, quand on parle du pouvoir d'achat et qu'il s'agit de payer son plein d'essence, son alimentation ou ses loisirs, ce sont, en réalité, des problématiques qui sont très directement liées au logement, car le prix du loyer a forcément un impact sur le pouvoir d’achat.

Le rôle d'un congrès est justement de mettre en avant des sujet centraux afin d’identifier les problèmes et d’essayer d’apporter des améliorations.

JSS : Le congrès se déroule en plein dans un contexte difficile pour l’industrie immobilière…

YD : En effet, la crise s’aggrave. Cependant, quand j’ai opté pour ce sujet, nous étions déjà en présence d’une crise avec le mal logement. Néanmoins, on ne se doutait pas que la situation économique nationale et internationale, la progression des taux d’intérêts, etc. allaient générer une crise qui, de surcroît, s’ajoute à la crise structurelle et met donc encore un peu plus l'accent sur la problématique du logement. Notre congrès de Deauville et nos propositions sont effectivement en plein cœur de l'actualité.

JSS : L’actualité a-t-elle fait évoluer certaines questions au cours des travaux ?

YD : Les propositions que nous allons faire se situent dans une approche structurelle, c’est-à-dire sur la crise qui s’installe depuis longtemps. Les problèmes que nous avons identifiés sont des problématiques anciennes, ainsi nos propositions se placent dans le long terme. Nous n’avons pas vocation à répondre de façon immédiate à la grave crise du logement, bien qu’elle nécessite sans doute la mise en place d'un certain nombre de mesures immédiates.

JSS : Quelles problématiques phares avez-vous identifiées autour du logement ?

YD : La problématique du logement est complexe et multidimensionnelle. Mon équipe et moi avons choisi d’effectuer une analyse globale du logement. Cela a représenté un travail d'ampleur. L’intégralité de la chaîne de production a été disséquée, de l'offre de logement à la conservation du logement dans le temps en passant par l'accession, ce qui, en quelque sorte, correspond aux trois temps de la vie d'un logement.

Pour trouver  un logement, il faut qu’il existe, donc qu’il ait été produit puis mis sur le marché.  Cependant, une fois le logement acquis, ce n’est pas tout à fait terminé. Il faut pouvoir le conserver dans la durée. Nous avons observé que des interventions sont nécessaire sur l'ensemble de ces cycles.

JSS : Avez-vous constaté un blocage particulier dans la production des logements ?

YD : Autour de cette question, le permis de construire est une étape fondamentale, c’est un peu l'acte de naissance du logement. On a constaté de manière récurrente, auprès de tous les experts rencontrés, que dans un certain nombre de cas, l'autorisation de construire n’est pas délivrée au maximum des capacités prévues par le Plan local d’urbanisme (PLU). Il y a donc des projets qui ne se réalisent pas ou qui se réalisent mais sans atteindre le maximum prévu dans le PLU. Par exemple, des mètres constructibles peuvent être perdus.

Pourtant, l’étape de la délivrance du permis de construire est fondamentale ! Nous portons ainsi une proposition qui vise à améliorer les choses en partant du principe que les gens sont généralement réticents à la construction à proximité de chez eux, notamment de bâtiments de logements. C'est dommage, car les personnes ne perçoivent pas que construire des logements, c’est certes un peu de nuisance le temps des travaux, mais in fine, c'est l'arrivée de nouveaux habitants qui vont potentiellement animer la cité. Et surtout, des gens qui ont besoin de se loger.

JSS : Quelle est selon vous la cause de ces réticences ?

YD : Nous pensons qu’il y a un problème de pédagogie en amont. En tant que notaires, nous le constatons dans les dossiers que nous suivons. Lorsqu’une consultation se déroule en amont de la délivrance du permis de construire, qui en plus se passe bien, le projet est généralement mieux accepté. Et donc nous proposons de développer la concertation en amont pour bloquer les recours derrière.

JSS : Comment faire face aujourd’hui au prix des logements ?

YD : Le logement est cher, même bien trop cher dans certaines zones. Les grandes villes souffrent notamment d’un déficit d’offres qui résulte de la rareté des terrains. Tout le monde ne peut donc pas accéder au logement.

En réalité, on peut maîtriser les prix pour permettre à des personnes qui ont moins de moyens d'accéder au logement dans ces zones-là. L'État intervient déjà, ne serait-ce que par le biais du logement social, notamment la loi SRU qui impose un minimum de 25 % de logements sociaux dans les communes. Même si un certain nombre de communes sont réticentes, cela fonctionne plutôt bien. Je pense de manière générale que la mixité sociale fonctionne. Malheureusement, les dispositifs ne sont pas suffisamment efficaces.

JSS : Avez-vous un exemple à nous donner concernant ce manque d’efficacité ?

YD : Par exemple, les bailleurs sociaux vendent régulièrement une partie de leur parc à leurs locataires, et lorsqu’ils vendent, c'est au-dessous du prix, avec une décote d’environ 30 %, ce qui est une très bonne chose si vous êtes locataire mais que vous n’avez pas les ressources nécessaires pour acquérir un logement en secteur libre.

Toutefois à notre sens, ce dispositif ne fonctionne finalement pas très bien au moment de la revente. En effet, il est régi par des clauses anti-spéculatives afin d’éviter qu’une plus-value soit faite. Sauf que ce dispositif est généralement limité à cinq ans, donc le logement peut être revendu sans aucune contrainte passée cette période, ce qui est pénalisant car le vendeur empochera une plus-value sur le logement alors qu’au départ, il a été aidé par la collectivité directement ou indirectement. C'est le premier effet négatif.

Le suivant est que le logement rebascule en structure libre, c’est-à-dire, pour une population plus aisée qui peut acheter, alors que pour neutraliser ces deux conséquences, il suffirait que la décote dont a profité l’acheteur s’applique à la revente.

JSS : Vous avez mentionné l’importance de conserver son logement. Que propose le Congrès pour cela ?

YD : Conserver son logement dans le temps est un défi car il doit pouvoir s’adapter. Finalement, ce n'est pas un actif figé, il doit être adaptable et flexible. C’est pourquoi une nouvelle approche du logement doit être imaginée, à la fois en tant qu'actif mais également en tant que bien. Ainsi, pour faire évoluer le logement, une commission propose de revenir sur la conception de départ et d’opter pour des constructions multi-destinations, c’est-à-dire avoir la possibilité de changer la destination du bâtiment quand il ne répond plus aux besoins et l’adapter en fonction de l'évolution des besoins de ses occupants dans le temps.

La contrainte budgétaire est de limiter le déficit public ; donc quand on parle de dépenses publiques complémentaires, ce n'est pas forcément évident. Les ressources doivent être trouvées autrement. Le logement lui-même est d’ailleurs une source de financement, c’est ce qu’on appelle la monétisation du logement. C'est la possibilité de récupérer les sources complémentaires de revenus grâce à son logement, en le vendant ou en hypothéquant, notamment la vente en viager.

JSS : Le viager est difficile d'accès aujourd'hui ?

YD : Oui, car si vous voulez vendre votre appartement en viager à l'un de vos enfants, les contraintes sont plus nombreuses que si vous voulez le vendre à un « inconnu », une tierce personne. Pour le vendre à un de ses enfants, il faut l’accord de tous les autres. Ainsi, nous proposons de supprimer cet accord qui pouvait se justifier il y a 200 ans, quand on n'avait pas les moyens de vérifier que le prix était bien payé. Dorénavant, on peut évidemment vérifier : cette contrainte nous paraît donc dépassée.

On souhaite alors la supprimer et que le prêt viager hypothécaire, qui n'a pas fonctionné parce qu'il était distribué par le crédit foncier avec des taux d'intérêts très élevés, soit distribué par le cercle familial. Un enfant qui a de l'argent, parfois, ne peut consentir à ses parents un prêt avec comme garantie l’appartement et permettre ainsi de récupérer le financement nécessaire pour les travaux dans la maison ou dans l'appartement.

JSS : Et quelles sont vos propositions pour faire face aux défis du dérèglement climatique ?

YD : Sur la question de la performance énergétique, nous portons une proposition commune aux trois commissions. Le logement est transversal et la question de la performance énergétique concerne les logements à tous les stades. Demain, il doit être respectueux de l'environnement, donc de basse consommation ; après-demain, il devra être à énergie positive.

Donc tout cela nécessite de construire à basse consommation, mais surtout de rénover pour améliorer les performances énergétique des passoires thermiques.

C’est un enjeux fondamental, un des principaux enjeux d’avenir, et là encore, il faut bien être conscient que si on veut réussir la transition écologique et respecter la trajectoire de neutralité carbone, le logement est central, notamment parce que l'industrie du bâtiment est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre, après les transports. Mais là encore, un problème de financement persiste.

L'équipe s'est concentrée principalement sur la problématique de la copropriété. Une grande partie des logements se trouvent sous ce régime, et les difficultés y sont plus importantes qu’en mono propriété, parce que se pose la question des parties communes et privatives, mais aussi des espaces des particuliers, et que rénover la partie privative sans les parties communes est inefficace en termes de bilan carbone. La rénovation doit être massive et complète pour que ce soit efficace. Si un propriétaire change uniquement la vitre de son appartement sans isoler les murs et les toitures, ce n'est pas très efficace. De plus, la majorité des copropriétaires doivent être d'accord.

Un des objectifs de mon équipe est de ne pas créer de complexités supplémentaires. Il existe déjà deux dispositifs juridiques, à savoir le bail à réhabilitation et le contrat de performance énergétique. Ils pourraient utilement être mis en place dans les copropriétés et même au niveau d'un îlot, d'un quartier.

Cela nécessite l'intervention des organismes de l’office foncier solidaire qui, d'après nous, sont les mieux placés pour faire ça alors qu’ils ne peuvent faire que des baux réels solidaires (BRS). Il faudrait qu'ils puissent intervenir sur du bail d'habitation, et le propriétaire verse un loyer à cet organisme qui va piloter la rénovation de l'immeuble et pourquoi pas celle de plusieurs immeubles, en lien avec un opérateur professionnel dans le cadre d’un contrat de performance écologique.

L'opérateur va s’engager à réaliser des travaux avec une obligation de résultat afin de garantir qu'une fois achevés, votre appartement va bien gagner en catégorie au niveau de la performance énergétique parce que l'une des difficultés aujourd'hui, c'est ça. Vous faites des travaux dans votre appartement sans avoir vraiment de garantie qu'après les travaux vous allez bien changer de catégorie.

JSS : Qu’attendez-vous de l’impact de ce congrès ?

YD : En tant que président, je n’ai pas d’autres options que de l'appréhender avec optimisme. Cela fait deux ans qu’avec mon équipe nous travaillons à sa préparation. C’est un long moment où l’on met sa vie personnelle et professionnelle de côté.

D'une manière générale, on veut mettre la lumière sur le logement et faire comprendre que l'ensemble des acteurs publics et privés doit être mobilisé. Mais surtout, que c’est l'un des principaux enjeux de ces 20 prochaines années.

Propos recueillis par Tina Millet