Immobilier 2023 : les notaires actent « la fin de l'euphorie » sur le marché du logement

Volumes de ventes en baisse, prix des logements en repli... 2023 marque le début d’un changement d’ère sur le marché immobilier. À l’occasion du lancement de l’opération « Les 4 jours du logement », les Notaires de France ont dévoilé ce lundi 11 décembre leur bilan immobilier 2023 et les premières tendances pour le début de l’année 2024. Les professionnels observent un retournement du marché à la faveur des acquéreurs. Avec une ombre au tableau cependant : le pouvoir d’achat des Français.

« Gageons que le marché immobilier n’a plus vocation à moyen terme à atteindre des sommets, dans un contexte où les taux d'intérêt ne reviendront plus à des valeurs aussi basses que celles que nous avons pu connaître ». Le ton est donné par le notaire Edouard Grimond du bureau du Conseil supérieur du notariat. Le porte-parole du Conseil était chargé ce lundi 11 décembre d’introduire le bilan immobilier 2023 des Notaires de France. Le tableau ? Après une période « haussière extrêmement concentrée et exceptionnelle », l’année 2023 aura été marquée par la conjonction de plusieurs paramètres défavorables au marché « avec la fin de l’euphorie et de la période anormale ». Le contexte inflationniste a mécaniquement dégradé le pouvoir d’achat des Français et la hausse des taux, impacté le marché immobilier.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : avec une baisse de 18 % du nombre de transactions immobilières entre septembre 2022 et septembre 2023, l’année devrait se clôturer avec 850 000 à 890 000 transactions. « Un niveau proche de celui de l’année 2016, alors que nous étions encore à plus d’1,1 million de ventes de logements anciens en fin d’année dernière », souligne Edouard Grimond. La vitesse de rotation du parc (NDLR : le ratio entre le nombre de logements vendus et celui de logements détenus par des particuliers qui avait grimpé autour de 4 % au plus fort du marché en 2021, est descendu à 3 %, son niveau de 2000. « Il s’agit d’un décrochage important. Le point de bascule remonte à juillet 2022 et ne fait que s’amplifier », estime Frédéric Violot, notaire à Caen. 

Malgré une baisse généralisée, quelques départements résistent, dans l’est du territoire notamment (Haut-Rhin, Ardennes). A contrario, les départements franciliens et limitrophes Île-de-France, ainsi que le Var et les départements du Nord enregistrent la plus forte baisse du volume de transactions.

L’évolution des volumes impacte directement les prix 

Dans ce contexte de baisse des volumes, la baisse concomitante des prix aura mis un moment à se dessiner. « Les vendeurs ont mis un certain temps à intégrer les baisses de prix rendues inéluctables au regard des conditions de financements des acquéreurs et des hausses de prix constatées les années passées. Avec une capacité d’emprunt qui se réduit, l’achat immobilier est rendu complexe, en particulier pour les primoaccédants. Partout sur le territoire, les Notaires de France constatent le retour de la négociation et par conséquent une augmentation mécanique des délais de vente », analyse Edouard Grimond.

Mais pour la première fois depuis 2015, les prix de l’immobilier amorcent une baisse sur l’ensemble de la France. Sur 1 an, l’indice des prix a ainsi baissé de 2 % pour les appartements anciens, et de 1,6 % pour les maisons anciennes. « C’est une baisse modérée, mais elle contraste avec l’amplitude des hausses constatées ces dernières années : +8,1 % en 2022, +9,1 % en 2021 », analyse la notaire parisienne Élodie Frémont. Et cette baisse ne devrait pas s’arrêter là puisque les projections des notaires tablent sur un recul des prix de 3 % sur un an pour les appartements, et de 3,4 % pour les maisons à fin décembre 2023. Cette baisse généralisée ne se traduit pas de la même façon à l’échelle du territoire, avec un contraste province/Île-de-France. Ainsi, les prix des appartements anciens restent relativement stables en province à +0,5% alors qu’ils ont chuté de -5,3% en un an en région francilienne. Cette baisse pourrait d’ailleurs atteindre -6,8% en Île-de-France à fin janvier 2024, contre seulement -1,1% en province. La tendance est encore plus marquée pour les maisons anciennes. Dans cette catégorie, les indices de prix pourraient aussi décrocher à -3,3 % pour la province et -7,3 % pour l’Île-de-France, d’ici à fin janvier 2024.

Niveau et évolution des prix médians au m² par ville

Ces disparités se retrouvent à l’échelle des villes, où les prix au m² médians oscillent entre 1 210 € à Saint-Étienne et jusqu’à 10 180 € à Paris. Les notaires observent que le prix médian au m² augmente dans les communes dites accessibles et diminue dans les communes les plus onéreuses. Ainsi Orléans (+5,1 %), Marseille (+5,6 %) et Toulon (+7,2 %) enregistrent les hausses les plus significatives. À l’inverse, à Lyon, Paris et Nantes, la tendance des prix au m² est à la baisse. Un décrochage modéré (jusqu’à 4 %) mais qui fait suite au ralentissement déjà constaté il y a un an pour ces communes. Deux communes onéreuses font figure d’exception : Lille (+2,6 %) et Nice (+7,3 %), qui se distingue pour la deuxième année consécutive, après une évolution déjà prononcée en 2022 (+5,9 %). Cette évolution des prix « n’est pas corrélée à l’évolution démographique » précise Frédéric Violot, « les villes dans lesquelles la démographie a le plus augmenté ne sont pas forcément celles pour lesquelles les prix ont le plus augmenté ».

Sur le marché des maisons anciennes, le prix de vente médian baisse aussi sur un an dans 12 des 18 agglomérations observées par les Notaires de France. Dans les agglomérations de Nice, Reims, Toulouse, Orléans, Lille et Dijon, l’évolution annuelle est comprise entre 0 et -2 %. La baisse la plus prononcée concerne l’agglomération de Strasbourg (-4,4 %), marquant ainsi une rupture avec les évolutions des années antérieures (+10 % en 2022, +7 % en 2021, +4 % en 2020 et 2019). Quelques hausses subsistent néanmoins, notamment dans les agglomérations du Havre (+3,3 %), Montpellier (+3,4 %) et Toulon (+4,3 %).

Une baisse de pouvoir d’achat immobilier généralisée

Si la baisse des prix semble enclenchée, celle-ci doit se mesurer à l’aune du pouvoir d’achat immobilier des Français. Et dire que ce pouvoir d’achat est en berne est une « lapalissade », estime Frédéric Violot. Les ménages modestes et intermédiaires ont connu la plus faible progression de revenus -7 % entre 1999 et 2023 – « une évolution qui ne peut pas porter la hausse des prix constatés pendant cette même période » estime le notaire. Et d’ajouter : « une maison de 100 m² n’est plus finançable par les ménages intermédiaires depuis 2021. Quant à l’évolution du revenu disponible pour les ménages modestes, il est relativement faible. Les ménages modestes et intermédiaires sont en train de sortir de la course ».

Dans le détail, sur les neuf premiers mois de l’année, le pouvoir d’achat immobilier a diminué de 24 m² par rapport à 1999. Entre 2021 et 2023, le pouvoir d’achat immobilier était déjà passé de 84 m² à 75 m², enregistrant une baisse de 11 % (-9 m²). En France métropolitaine, sur la base d’un remboursement de 800 euros par mois sur 20 ans, le pouvoir d’achat immobilier pour un appartement ancien en 2023 est de 36 m², soit une perte de 4 m² sur une année. Du côté des maisons, il est aujourd’hui possible d’acquérir un bien de 97 m² avec une mensualité de 1 300 euros par mois sur une période de 20 ans, soit une perte de 14 mètres carrés pour les acquéreurs. Et en la matière, l’ensemble des villes est logé à la même enseigne puisque toutes enregistrent une baisse de pouvoir d’achat immobilier. À noter que les grandes villes du pourtour méditerranéen sont fortement touchées par la baisse du pouvoir d’achat immobilier, à l’instar de Nice, Toulon, et Marseille qui enregistrent un recul de plus de 15 % par rapport à l’année précédente.

Les Français ont conscience de cette crispation du marché. Selon les résultats de la dernière enquête commandée par Notaires de France sur le parcours immobilier des Français, 41 % des sondés estiment de plus en plus difficile de trouver un bien immobilier correspondant à leurs critères. Ils n’étaient que 32 % en 2021. Le financement pour acquérir un bien immobilier est également perçu comme plus ardu : 24 % l’estimant facile contre 50 % en 2021, soit 26 points d’écart. Ainsi dans le contexte actuel où les taux sont plus élevés et les emprunts difficiles, les Français jugent encore plus nécessaire qu’avant d’avoir un apport conséquent pour acheter (82 %, +10 pts par rapport à 2021, +16 pts par rapport à 2019). Dernier enseignement de ce sondage et pas des moindres : ces deux dernières années, 1 Français sur 5 déclare avoir dû renoncer ou abandonner un projet immobilier, phénomène qui touche davantage les plus jeunes. Pour près des trois quarts d’entre eux, cet abandon est lié à des raisons financières, comme la hausse des prix des logements, des taux d’intérêt, l’inflation et la perte de pouvoir d’achat.

Une poussée des logements énergivores sur le marché des transactions

Dans ce contexte tendu, les passoires énergétiques se fraient un chemin sur le marché des ventes immobilières. Sur les 37 millions de logements que compte la France au 1er janvier 2023, leur nombre est estimé à 6,6 millions, soit 17,8 % du parc. L’année 2022 s’était déjà démarquée par une forte augmentation de la part de ces logements énergivores sur le marché des transactions : ils représentent dorénavant 18 % des ventes, soit 7 points de plus en 2 ans. « Depuis le deuxième trimestre 2021, la volumétrie des transactions de biens énergivores de catégorie F et G a augmenté de façon considérable, de 11 % à 18 % ces derniers mois. Les logements de catégorie D représentent toujours 33 % des transactions - la part la plus importante du marché - mais ont perdu 5% à la faveur quasi exclusive des catégories F et G », détaille Frédéric Violot. Et ce n’est pas le durcissement des critères d’établissement du DPE au deuxième trimestre 2021 qui est en cause, il s’agit de « ventes-réactions », en prévision de l’interdiction à la location des passoires énergétiques prévue à l’horizon 2028 par la Loi Climat et Résilience. Les propriétaires souhaitent « liquider leur logement énergivore plutôt que d’avoir à supporter les travaux de rénovation », conclut le notaire. Pas sûr toutefois que les vendeurs trouvent preneur, à l’heure où la performance énergétique du logement pèse de plus en plus dans les critères de choix d’un logement des Français, d’après l’enquête 2023 commandée par les Notaires de France.

Delphine Schiltz