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Petit tour d’horizon des derniers chiffres clefs, des revendications des fédérations et des récentes annonces gouvernementales, tandis que le taux des crédits immobiliers poursuit son inexorable remontée pour atteindre 4,04 % à la mi-octobre.

Le logement, une « bombe sociale » ? L’expression est à la mode en ce moment – même l’ancien Premier ministre, Edouard Philippe, y a eu recours fin septembre pour pointer la « crise démocratique » que la France traverse.

A minima, les spécialistes du secteur parlent quant à eux d’une « tension sociale », d’un « marché tendu », à l’instar du président de Century 21, Charles Marinakis, invité du « Grand entretien » sur France Inter, le 4 octobre, qui revenait sur l’origine de ce marasme immobilier. Venue s’ajouter à l’inflation et à l’explosion de la facture énergétique, « l’augmentation brutale des taux d’intérêt a créé un frein très significatif à la transmission et à l’accession à la propriété immobilière », a-t-il ainsi rappelé.

Des taux de crédits toujours exorbitants

Depuis la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), les taux d’intérêt présentés aux particuliers ont en effet explosé. Dans sa dernière étude trimestrielle, publiée mi-octobre, l’Observatoire Crédit Logement / CSA note ainsi que « le taux des crédits immobiliers poursuit sa remontée : à la mi-octobre, il s’établit à 4,04 % (contre 3,98 % en septembre), en augmentation de 169 points depuis décembre 2022 ».

Une situation qui n’étonne pas Nicolas Van Den Hende, directeur de l’épargne chez Sofidy, intervenu récemment lors d’un webinaire de Patrimoine 24 : « On savait que les taux ne pouvaient que remonter, vu les niveaux très faibles qu’on connaissait. Mais la question était davantage de savoir à quelle vitesse. Or, on a assisté à une remontée très rapide. Ce contexte a mis fin à un contexte très favorable, et on se retrouve face à un marché, en termes de transactions, qui s’est contracté fortement, voire qui s’est stoppé. »

 « La hausse des taux a démarré il y a un an, donc il n’est pas anormal que l’immobilier réagisse comme toutes les classes d’actifs, a de son côté relativisé Christophe Inizan, directeur commercial immobilier chez La Française. Cela nous rappelle que les cycles immobiliers existent. On l’avait oublié depuis 2008, et notamment depuis l’injection massive des liquidités des banques centrales pour faire face à la crise financière de l’époque. »

Reste que cette tendance à la hausse se poursuit, bien qu’elle semblerait ralentir selon les derniers chiffres, puisque les taux d’usure, soit les taux d’intérêt maximaux – temporairement revus mensuellement – que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un crédit, ont de nouveau augmenté le 1^er novembre 2023, après avoir grimpé toute l’année. Le « seuil de l’usure applicable » est ainsi porté à 5,91 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus souscrits à compter du 1^er novembre 2023, peut-on lire dans l’avis du 25 octobre 2023 publié au Journal officiel, alors qu’il était de 5,8 % en octobre et 5,56 % en septembre 2023. 

41 % de prêts en moins accordés sur un an

« L’augmentation des taux de crédit et le durcissement des conditions qui s’imposent aux emprunteurs empêchent une partie des locataires d’accéder à la propriété. Ils restent en place plus longtemps, freinant la mobilité du parc », souligne, dans un communiqué, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), Loïc Cantin.

Au bout du compte, le nombre de prêts accordés est en chute libre : - 41 % sur un an (octobre 2022 à septembre 2023), dévoile l’Observatoire Crédit Logement / CSA au fil de son étude trimestrielle publiée il y a quelques jours.

Et alors que leur durée moyenne s’établissait à 255 mois à mi-octobre, celle-ci, bien qu’élevée, « ne suffit plus à amortir ni la hausse des prix et des taux, ni le niveau d’apport personnel exigé sur les capacités d’emprunt des ménages », pointe l’Observatoire Crédit Logement / CSA. 

« La hausse des taux des crédits neutralise en effet l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort. Et l’augmentation des taux a réduit de 16,7 % la capacité d’emprunt des ménages en 2023. Par exemple, un ménage qui pouvait emprunter 100 000 € à la fin de 2022 ne peut plus emprunter que 83 300 € en septembre 2023 », indique-t-il en guise d’illustration.

Par ailleurs, « tous les ménages sont maintenant contraints à des concessions sur leurs projets (surface et qualité des biens, localisation,…) et le coût des opérations réalisées recule, après plusieurs années de progression rapide ».

Une raréfaction des biens disponibles à la location

En parallèle, les biens disponibles à la location se raréfient. Selon un sondage réalisé récemment par la FNAIM, 73 % des professionnels témoignent ainsi d’une baisse du nombre de biens disponibles à la location par rapport à l’année dernière. En moyenne, cette baisse est estimée à - 34 % de biens mis en location cet été par rapport à 2022 sur la même période. « La moitié des agences ont moins de 10 biens en annonce en location, un nombre exceptionnellement faible, et une agence sur 10 n’en a plus aucun », s’inquiète l’organisation syndicale.

Une majorité d’agents constatent pourtant une hausse de la demande : l’évolution moyenne pour un bien est estimée à + 23 %, et dans certaines zones, la situation est « critique », « particulièrement en région Sud Provence-Alpes-Côte d’Azur, où la demande augmente de 42 % avec une offre en baisse de - 43 % ». « En Nouvelle-Aquitaine, la demande croît de 28 % tandis qu’il y a 38 % d’offres de logements en location en moins. En ?le-de-France, sans surprise, c’est essentiellement à Paris intramuros que le décalage entre offre et demande reste le plus important », rapporte la FNAIM.

Pour le président de la FNAIM, ce fossé s’explique principalement car « les bailleurs font face depuis quelques années à une surenchère de contraintes qui ne s’arrête jamais », parmi lesquelles l’encadrement des loyers, mais aussi l’« explosion » des taxes foncières, dénonce-t-il, ou encore la fameuse loi climat et résilience du 22 août 2021 et son obligation de rénovation énergétique. « Face au casse-tête de la rénovation, les bailleurs commencent à vendre leurs biens sans attendre les dates fatidiques de 2025 et 2028 », alerte-t-il.

Le manque de fiabilité du DPE épinglé

Et pour cause, alors que la France compte 5,2 millions de passoires énergétiques – contre 4,7 millions avant la refonte du DPE intervenue en juillet 2021, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) –, dès 2025, il sera interdit de louer les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les logements classés F dès 2028, et ceux classés E en 2034.

Toutefois, en mai 2022, 60 millions de consommateurs épinglait la variabilité du « nouveau » DPE, pourtant supposé être plus fiable depuis sa réforme, puisqu’il se base dorénavant sur les caractéristiques techniques du bâtiment et plus sur les factures. Or le magazine démontrait que les constats varient très sensiblement en fonction des diagnostiqueurs, notamment en raison d’erreurs sur le chauffage, sur la date de construction du bien ou même sur sa surface.

Dans la même veine, la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers (CDI FNAIM) et la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), deux fédérations du diagnostic immobilier, ont réclamé au ministère du Logement la mise en place d’un DPE pondéré pour les petites surfaces, ayant remarqué que la nouvelle méthode de calcul « [les] pénalise », « en termes aussi bien de classification que de possibilité de les sortir du statut de passoires thermiques », expliquent-elles dans un communiqué.

Selon leurs chiffres et les statistiques de l’ADEME, les classes énergétiques F ou G sont beaucoup plus présentes dans les logements inférieurs à 30 m², ce qui s’explique par deux facteurs : d’une part, « plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE s’avère pénalisante pour un petit logement », d’autre part, l’indice de compacité thermique – qui définit le ratio surface déperditive / surface habitable – présente, pour un studio, « proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable ». 

Les deux fédérations proposent donc une « pondération par coefficients », qui permette davantage « d’équité et de fiabilité du DPE ». En écho à cette demande, des sénateurs ont proposé, cet été, de « corriger les biais en défaveur des petites surfaces ». D’autant que selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, près de 34 % des logements de moins de 30 m² ont une étiquette F ou G. 

De son côté, la FNAIM a carrément appelé le gouvernement à aménager « de toute urgence » le calendrier des interdictions de louer issu de la Loi Climat « afin d’éviter que l’attrition de l’offre locative se poursuive et s’accélère d’ici à 2025 ».

Un PTZ repensé et un possible crédit immobilier à taux bonifié

Bien que le ministre de l’Économie ait fait savoir, lors de la présentation du projet de loi de finances (PLF) pour 2024, qu’il n’était « pas question de modifier le calendrier » de l’interdiction à la location des passoires thermiques, il a néanmoins indiqué, le 9 octobre, souhaiter que le DPE soit modifié pour s’adapter « aux modalités de chauffage » et à « la taille des surfaces ». Future réforme ou vœu pieux ? L’avenir nous le dira.

Pour ce qui est de l’accès aux prêts, dans un environnement « toujours incertain et peu propice à un engagement sur des projets d’investissement immobilier » et alors que « les conditions de crédit ne semblent pas pouvoir s’améliorer rapidement », augure l’Observatoire Crédit Logement / CSA, qui présage qu’il faudrait « attendre 2025 pour que le taux annuel moyen repasse sous les 2,75 % », quels sont malgré tout les signes d’une possible embellie ?

Une première avancée concerne le prêt à taux zéro (PTZ), qui, comme son nom l’indique, est sans intérêts, et réservé aux « ménages à revenus modestes et intermédiaires (...) [n’ayant] pas été propriétaire[s] de [leur] résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt », rappelle Bercy. 

Ce dispositif, qui devait être supprimé à la fin de l’année, sera finalement prolongé jusqu’en 2027 et revu l’an prochain. Si les maisons individuelles neuves sont dorénavant exclues du dispositif, en revanche, les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été rehaussés, une nouvelle tranche de revenus a été créée, la quotité maximale associée au PTZ (donc la part que celui-ci pourra représenter dans le crédit) passe de 40 % à 50 %, et 209 communes ont été reclassées en zone tendue. 

Au total, près de 6 millions de bénéficiaires seraient concernés par cette aide, que le ministre de l’Économie juge « juste socialement et efficace économiquement », comme il l’a indiqué le 17 octobre sur BFM Business. Ce même jour, Bruno Le Maire a par ailleurs répété que le gouvernement réfléchissait à un crédit immobilier à taux bonifié. Ce prêt concernerait davantage de foyers, mais diminuerait en fonction des tranches de revenus des candidats. « Je nous donne 6 mois », s’est engagé Bruno Le Maire à ce sujet.

Bérengère Margaritelli