La loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs encadre les locations entre particuliers. Elle régit de nombreux aspects du contrat de bail à usage d’habitation, et interdit notamment la sous-location. Néanmoins, celle-ci, facilitée par la montée en puissance des plateformes de location en ligne, est très régulièrement pratiquée par les locataires, en dépit des conséquences. Ainsi, la jurisprudence doit se prononcer sur les moyens de résolution de ces conflits entre bailleur et locataire.

Envie de compléter vos revenus en sous-louant votre logement ? Bonne nouvelle, de nombreuses plateformes vous le permettent désormais ! Veillez cependant à bien avoir l’autorisation écrite de votre propriétaire. À défaut, tous les loyers perçus lui reviendront, si la preuve de la sous-location effective est bel et bien produite. Mais, soyez rassurés, une capture d’écran du site Airbnb ne suffit pas à caractériser la sous-location.

La 5^e chambre civile de la cour d’appel de Montpellier, le 5 octobre 2021, a débouté un propriétaire de son action en remboursement des fruits civils générés par la sous-location de son locataire au motif que la preuve qu’il rapporte ne démontre pas une sous-location effective mais simplement une intention de sous-location.

En l’espèce, le bailleur faisait valoir que son locataire avait procédé à une sous-location, en produisant une capture d’écran du site Airbnb affichant des photographies de son bien et une étiquette de boîte aux lettres indiquant le nom du locataire et d’un tiers. En interjetant appel, le bailleur demande la condamnation solidaire du locataire et sa caution à rembourser les sommes perçues au titre d’une sous-location réalisée par le locataire avec une astreinte de 200 euros par jour. Cette décision s’inscrit dans une nouvelle dynamique de la jurisprudence française qui répond par une solution constante à un contentieux croissant : la sous-location via des plateformes de séjours courte durée.

La résolution du bail et la restitution des loyers perçus : sanctions classiques de la sous-location

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989¹ relative aux rapports locatifs dispose que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement (…) ». Ainsi, il est, en principe, interdit pour le locataire de sous-louer son logement. Cet article rajoute néanmoins : « (…) sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». L’interdiction peut ainsi être levée par une autorisation du propriétaire, notamment dans le contrat de bail.

En l’absence d’une clause autorisant la sous-location dans le bail, et si l’accord du propriétaire n’a pas été obtenu au moment où la sous-location est envisagée, le locataire s’expose à la résolution du bail. Souvent, une clause expresse prévoit la résolution de plein droit en cas de manquement aux stipulations prévues dans le bail. à défaut, la résolution peut toujours être demandée en justice, de même que la réparation du préjudice que la sous-location a éventuellement causé.

Depuis un arrêt du 12 septembre 2019², il est acquis que les revenus perçus par le locataire, à l’occasion de la sous-location, doivent être restitués en totalité au bailleur. Ceux-ci constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par le truchement de la théorie de l’accession³. Dans l’affaire tranchée par la cour d’appel de Montpellier, le bailleur faisait référence à cet arrêt pour réclamer les fruits civils générés par la sous-location supposée.

Pour empêcher l’accession des fruits civils par le bailleur, la cour d’appel de Paris⁴ a refusé l’argument du locataire s’appuyant sur la théorie de l’enrichissement injustifié : elle juge que sa propriété est la cause de son enrichissement, alors justifié. Cette solution a été confirmée à maintes reprises, marquant sûrement la naissance d’une nouvelle jurisprudence constante⁵.

L’arrêt d’espèce reprend le principe législatif et prétorien : « Il est constant que sauf lorsque la sous location n’est pas autorisée par le bail, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». La juridiction montpelliéraine constate que le preneur ne peut se prévaloir d’une autorisation du bailleur, d’autant plus qu’une clause expresse du contrat de bail prohibait la sous-location.