Les commissaires de justice prêts à soulager les magistrats de certaines procédures immobilières

Afin de désengorger les tribunaux de « milliers de dossiers », le président de la CNCJ Benoît Santoire propose que la profession s’empare de la procédure de recouvrement des charges de copropriétés impayées ainsi que de la vente forcée des saisies immobilières. Les magistrats seraient ainsi exemptés des audiences d’adjudication, « très chronophages ».

Les commissaires de justice pour désengorger les tribunaux sur les sujets immobiliers ? Le 20 mars dernier, la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) organisait un point presse pour présenter une série de mesures pensées par la profession, destinées à endiguer la crise du logement.

À l’approche de la fin de la trêve hivernale le 31 mars prochain, le président de la chambre Benoît Santoire a d’abord dévoilé quelques chiffres éloquents. Parmi les données les plus notables, une hausse « significative » des abandons de logement en 2024, avec 5 350 constats, soit une hausse de 8 % par rapport à 2023.

« Les locataires partent sans remettre les clés et sans prévenir les propriétaires », a expliqué le président de la Chambre. Un phénomène qui s’observe d’ailleurs beaucoup plus en province que dans les grandes villes, et s’accompagne d’une problématique : un retour retardé du logement sur le marché de l’immobilier, engendrant de potentielles difficultés financières pour le bailleur.

Une procédure de reprise simplifiée des logements abandonnés

L'instance représentative a ainsi proposé de simplifier la procédure de reprise d’un logement abandonné – instaurée dans la loi du 22 décembre 2010 – qui évite une procédure traditionnelle d’expulsion plus longue, en raccourcissant le délai accordé au locataire pour justifier de l’occupation du logement après la mise en demeure, d’un mois à 15 jours. En cas de non justification, le propriétaire pourrait alors pénétrer dans le logement et récupérer les clés plus tôt, développe le président de la chambre.

Dans ce même objectif et afin d’alléger la charge des tribunaux « qui pourraient se consacrer à d’autres tâches », la chambre propose d’aller plus loin en défendant l’institution d’une procédure déjudiciarisée qui passerait par la suppression de l’obtention d’un titre exécutoire via l’intervention d’un juge. Cela aura également pour effet de fluidifier la procédure grâce à l’absence de suspension d’exécution pendant le délai de contestation du locataire.

Autre axe d’amélioration évoqué par Benoît Santoire : le rendu « sur minute » de l’ordonnance exécutoire de constatation d’abandon du juge du contentieux. Cette mesure éviterait l’ouverture d’un nouveau délai d’un mois après la signification de l’ordonnance du juge à la dernière adresse connue du locataire parti, et permettrait là aussi de rendre les clés plus rapidement au propriétaire.

« L’idée est de réduire les délais, car mis bout à bout, la reprise des logements abandonnés peut durer entre 6 et 7 mois », a illustré le président, qui imagine également étendre la procédure de reprise aux biens meublés, aujourd’hui en dehors du périmètre.

Déjudiciariser le recouvrement des charges impayées

Benoît Santoire a par ailleurs indiqué travailler avec les avocats sur le sujet de la saisie immobilière, procédure judiciaire d’exécution forcée « la plus contraignante » et sur laquelle ces professionnels travaillent beaucoup. « Nous proposons de décharger les juridictions et de sortir les immeubles de la vente forcée du tribunal, mais toujours sous le contrôle du juge. »

Les commissaires de justice pourraient donc se charger de la vente de l’immeuble saisi, tout en cherchant à en tirer le meilleur prix, « ce qui peut servir celui qui est en difficulté », a souligné le président de la chambre. D’autant que les audiences d’adjudication, « très chronophages » pour les magistrats, a-t-il pointé, ne relèvent pas de la mission première du juge.

Côté recouvrement des charges de copropriétés impayées, là encore les commissaires de justice pourraient avoir un rôle à jouer. En effet, les magistrats font face à des « milliers de dossiers » dans ce cadre, dossiers dont le nombre a bondi l’an dernier pour atteindre 1 million de copropriétaires et 800 000 copropriétés confrontés à des problèmes de trésorerie, a justifié Benoît Santoire.

« Or, une copropriété qui ne peut plus payer son assureur, en cas de sinistre, c’est la catastrophe ». Malgré les relances, a-t-il martelé, « les gens ne paient pas ». Ce qui met en difficulté toute la copropriété, selon le président de la CNCJ.

Une procédure déjudiciarisée et simplifiée du recouvrement de ces charges serait donc la solution, à en croire l’instance représentative. « Déjudiciarisée, certes, mais toujours sous le contrôle du juge », a rassuré, de son côté, le vice-président Régis Granier. « À tout moment de la procédure, le débiteur peut saisir le magistrat. »

Et Benoit Santoire de développer : « On pourrait imaginer que le commissaire de justice puisse délivrer une sommation de payer au copropriétaire défaillant, et qu’à l’issue d’un délai d’un mois, s’il n’a pas régularisé son arriéré, que nous puissions être en mesure d’établir un titre exécutoire et le signifier au copropriétaire qui peut toujours le contester devant le tribunal. »

Une proposition déjà avancée par la chambre et reprise par des députés quelque temps avant la dissolution qui a chamboulé les travaux. Mais Benoît Santoire s’est voulu positif : « Les débats parlementaires devraient reprendre sur ces sujets. »

Le congé pour vente à la charge des commissaires de justice ?

En matière de baux d’habitation, enfin, la CNCJ propose un passage obligatoire par le commissaire de justice. « Le congé, qui est un enjeu important sur une vente, doit obéir à un formalisme très strict imposé par la loi et la jurisprudence » a détaillé Régis Granier.

Cet acte technique peut rapidement se retrouver caduque à la suite d’une erreur, par exemple une mention erronée du montant du prix de vente qui inclut les frais de l’agence alors qu’ils ne devraient pas être compris, a illustré le vice-président.

L’oubli de la notice d’information à joindre au congé, obligatoire depuis peu, constitue également un élément d’irrecevabilité du congé. Le locataire peut alors décider de ne pas quitter le logement, entrainant des démarches pour le bailleur d’une procédure d’expulsion, une saisie du tribunal et des délais supplémentaires.

Rendre obligatoire la signification par acte de commissaire de justice du congé pour vente permettrait ainsi de sécuriser juridiquement le bailleur, d’avoir plus d’effet sur un locataire qui refuserait de partir d’un logement finalement mis en vente, mais également « de vider une grande partie du contentieux aujourd’hui présent devant les tribunaux en cette matière ».

Enfin, la chambre appelle à légiférer sur la question du cautionnement qui n’a aujourd’hui aucun cadre juridique. « Aujourd’hui, on ne sait pas pour combien de temps un garant s’engage, pour quel montant. Il faudrait, je crois, créer un modèle type, alléger le formalisme et supprimer les mentions manuscrites », a préconisé Benoit Santoire.

L’idée serait également, dans le cas d’impayés, d’étendre la possibilité de procéder à des mesures conservatoires sans autorisation du juge à l’encontre d’un garant, dès lors que le bailleur se prévaut d’un acte de cautionnement du locataire d’un bail d’habitation. En un mot, « il faut clarifier », a insisté le président de la CNCJ.

Ces propositions, déjà communiquées au ministre de la Justice, seront prochainement discutées avec la ministre du Logement, Valérie Létard.

Allison Vaslin