Questions pratiques autour de la prescription dans les baux commerciaux

Le temps est une donnée importante du droit des affaires en général et des baux commerciaux en particulier. La gestion du temps doit donc être maitrisée soit pour agir, soit pour ne pas agir, l’inaction étant parfois une meilleure option.

Au centre de cette question se trouve la prescription, qu’il s’agisse de son délai ou de son point de départ. L’analyse de la jurisprudence récente illustre cette importance et apporte aux praticiens de nombreux enseignements.

L’action en reconnaissance d’un bail commercial à la suite d’un bail dérogatoire n’est soumise à aucune prescription.

Un arrêt récent confirme une solution aujourd’hui devenue constante : « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L.145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3^e, 25 mai 2023, n° 21-23.007). C’est clair comme l’eau de source des montagnes tropicales et le praticien des baux commerciaux doit faire attention à chacun des termes utilisés.

D’une part, l’action visée est bien celle qui tend simplement à faire constater par la juge, une situation qui est déjà avérée, la loi ayant déjà produit ses effets. Lorsque les conditions légales sont remplies, le locataire laissé dans les lieux bénéficie du statut de plein droit. Ce qui est demandé au juge c’est simplement de le constater. Si le praticien demandait autre chose, par exemple une requalification, l’action serait soumise à la prescription biennale.

D’autre part, cette action est imprescriptible. Dans un précédent arrêt, la Cour de cassation avait décidé que la prescription biennale n’était pas applicable à une telle demande (Civ. 3^e, 1^er octobre 2014, n° 13-16.806). Et la question s’était posée de savoir si elle était malgré tout soumise à la prescription quinquennale de droit commun. L’arrêt du 25 mai 2023 apporte une réponse logique négative rapprochant sur cet aspect cette action à celle tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial qui a pour effet de faire échec au droit au renouvellement.

Le praticien des baux commerciaux doit prêter une attention particulière dans l’hypothèse où les deux actions – en reconnaissance et en requalification – coexistent. C’est le cas lorsqu’un locataire titulaire ou ancien titulaire d’un bail dérogatoire revendique le statut des baux commerciaux. L’enseignement principal est que dans cette situation, le praticien doit absolument éviter de demander une requalification, mais un constat ou une reconnaissance d’un bail commercial issu d’un