Bilan de l’année immobilière 2020 : un marché résilient malgré la crise sanitaire

Les Notaires de France ont dévoilé, le 10 décembre dernier, le bilan immobilier de l’année 2020 ainsi que les premières tendances pour 2021. Globalement, le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois a reculé de 5 %, mais les notaires ne s’inquiètent pas. Le marché a plutôt bien résisté malgré le premier confinement, et a retrouvé une dynamique stable à un haut niveau au cours du deuxième confinement.

« Le marché a tenu et a très bien résisté. Cela s’explique car c’est un marché solide et sain » s’est félicité David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat (CSN), sur le plateau de l’émission B Smart le 14 décembre dernier. Certes, le secteur a connu des difficultés, mais il ne s’est pas effondré comme en 2008, ont rapporté, lors d’une conférence de presse, le président du CSN, Peggy Montesinos, membre du bureau du CSN en charge des affaires immobilières, Frédéric Violeau, président de l’Institut notarial de droit immobilier du CSN, et Élodie Frémont, membre de la commission Statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris.

HISTORIQUE DE L’ANNÉE ÉCOULÉE

Au début de l’année 2020, le flux d’actes de vente était en hausse (de +10 % à +20 % selon les semaines) comparativement à 2019.

Puis, pendant les deux mois de confinement entre mi-mars, avril et mi-mai, les transactions ont chuté de manière brutale, pour atteindre 60 % à 70 % de moins que le niveau de 2019 à la même période.

Cependant, dès la sortie du confinement le 11 mai, le marché a connu une très forte reprise en dépassant le niveau de fin mai–mi-juin 2019. Puis, au cours de l’été, du 15 juillet au 31 août, le flux d’actes a de nouveau baissé, du fait des départs en vacances. Les notaires ont toutefois noté un fort rattrapage en termes de signatures d’avant-contrats post-confinement, et une très forte activité jusqu’à mi-août 2020. En effet, les ventes en cours qui n’avaient pas été signées ont finalement pu se concrétiser.

Début septembre, les transactions sont reparties à la hausse et ont atteint un niveau en deçà des niveaux observés en 2019 et proche de celui observé en début d’année.

Certes, la baisse sur un an constatée depuis juin 2020 continue de s’accentuer (-0,7 % sur un an à fin juin, -3,7 % à fin juillet, -4,6 % à fin août et -5 % à fin septembre), et à la fin du mois de septembre, le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois (en métropole et outre-mer, hors Mayotte) a connu une baisse de 5 %, pour s’établir à 990 000 ventes. Toutefois, les notaires ont souligné que les avant-contrats restaient à un bon niveau.

Bref, si le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris au premier confinement, il n’y a pas eu d’effondrement des transactions lors du second. Le marché immobilier dans l’ancien s’est montré particulièrement résilient, notamment pendant le mois de novembre 2020.

Concernant les projections en volumes à fin décembre, deux hypothèses sont envisageables selon le Conseil supérieur du notariat :

• si les volumes de transactions d’ici la fin de l’année se maintiennent dans les mêmes proportions que 2019, on parviendrait à 980-990 000 ventes fin 2020, soit une baisse d’environ 8 % en un an,

• dans l’hypothèse d’une baisse plus marquée de 20 % des volumes sur les dernières semaines de l’année, l’année se terminerait à 960-970 000 ventes.

Pour le président du CSN, ces données sont rassurantes, d’autant plus que selon la première estimation de l’Insee, le PIB français se contracterait de 9 % en 2020. 

UNE CRISE TRÈS DIFFÉRENTE DES PRÉCÉDENTES

La situation aurait pu être catastrophique pour l’immobilier, alors pourquoi le marché a-t-il aussi bien résisté ? Lors de son passage sur le plateau de B Smart, Maître David Ambrosiano a expliqué pourquoi le marché de l’immobilier était resté solide et résilient en 2020 malgré la crise sanitaire mondiale. En effet, lors des crises précédentes, celles des années 90 et de 2008 notamment, le marché de l’immobilier s’était littéralement écroulé.

La crise de 90 a été une crise de la spéculation qui a provoqué un ralentissement mondial et un retournement du marché immobilier, en particulier en Île-de-France et à Paris. Par exemple, dans Paris, le prix des biens immobiliers a baissé de 40 % en euros constants entre 1991 et 1996, et la reprise durable du marché immobilier parisien n'est intervenue qu'en 1998.

Quant à la crise financière de 2008, celle-ci a également fait éclater le marché de l’immobilier car dès 2009-2010, les banques ont coupé l’accès aux crédits aux particuliers.

La crise que nous vivons est avant tout sanitaire. Dans l’esprit des Français, l’immobilier reste une valeur refuge, d’autant plus avec la politique de taux d’intérêt faible prônée par le gouvernement.

En outre, si l’on compare à 2008, le pouvoir d’achat des acheteurs de biens immobiliers est bien plus fort aujourd’hui qu’à cette époque.

Certes, le pouvoir d’achat sur les appartements a reculé d’un mètre carré et de six mètres carrés sur les maisons, mais « cela reste raisonnable », pour Maître Ambrosiano.

Après le premier confinement, les notaires de France ont en tout cas constaté « une ruée sur les maisons individuelles ». Par conséquent, il y a eu beaucoup plus de demandes que d’offres, d’où l’inflation des prix des maisons individuelles.

On ne peut pas dire qu’il y ait vraiment eu un exode urbain, mais un plus grand nombre de Franciliens ont acheté dans les départements de l’Orne (+21 %), l’Eure (+22 %) et l’Yonne (+27%).

ÉVOLUTION DES PRIX ET PROJECTIONS 2021?

Lors de cette présentation de l’année immobilière, les notaires sont revenus sur l’évolution des prix en 2020 et ont dévoilé les tendances pour l’année à venir.

Appartements anciens

Au troisième trimestre 2020, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont légèrement progressé : +0,7 % par rapport au deuxième trimestre 2020 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières). Au total, les prix ont augmenté de 6,5 % sur une année. Cette hausse est quasi-similaire en Île-de-France (+6,6 %) et en province (+6,5 %). Pour information, le prix de vente moyen d’un appartement ancien en province en 2020 est de 149 900 euros. Quant aux prix au m² médians, ils sont compris entre 1 000 euros à Saint-Étienne et jusqu’à 10 640 euros à Paris.

Les projections pour le quatrième trimestre 2020 laissent présager de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en province qu’en Île-de-France (France métropolitaine +6,6 %, province +7,1 %, Île-de-France +6,1 %).

À la fin janvier 2021, les projections (basées sur les avant-contrats) indiquent des évolutions sur un an de +5,8 % pour la France métropolitaine, +6,8 % pour la province et +4,6 % pour l’Île-de-France.

Maisons anciennes

À l’échelle de la France métropolitaine, les prix des maisons anciennes au troisième trimestre 2020 sont restés relativement stables (+0,3 %) par rapport au deuxième trimestre 2020. Le constat est similaire pour la province (+0,3 %) et l’Île-de-France (+0,5 %). Pour information, le prix de vente moyen d’une maison ancienne en province en 2020 est de 197 700 euros.

Après trois années où la hausse se situait autour de 2,5 % par an, l’évolution des prix sur un an a atteint +4,2 % au troisième trimestre 2020. Cette hausse sur un an est très légèrement plus prononcée en Île-de-France (+4,8 %) qu’en province (+4,1 %).

Selon les notaires, les projections établies pour le quatrième trimestre 2020 augurent d’une hausse sur un an un peu plus significative, notamment pour la province (+6,1 % pour la France métropolitaine et la province, +5,8 % pour l’Île-de-France).

À la fin janvier 2021, d’après les projections1, les évolutions sur un an atteindraient +6,8 % pour la France métropolitaine, +6,7 % pour la province et +7,2 % pour l’Île-de-France.

Quoiqu’il en soit, à la différence d’il y a un an, les prix au troisième trimestre 2020 corrigés de l’inflation ont retrouvé les niveaux du quatrième trimestre 2011, aussi bien en province qu’en Île-de-France.

UN MARCHÉ RÉSILIENT MAIS UN POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER EN DIMINUTION…

En moyenne, la surface finançable (si on se base sur une mensualité de 800 euros/mois pendant 20 ans et sans apport) d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France s’établit à 55 m² en 2020 (contre 56 m² fin 2019).

…Mais avec de fortes disparités

Avec le même budget, on peut ainsi acheter un appartement de 159 m² à Saint-Étienne, un 74 m² à Toulon, un 56 m² à Montpellier et un studio de 15 m² à Paris.

Parmi les 18 plus grandes villes de France2, la moitié offrent une surface supérieure à la moyenne nationale. À noter le cas particulier de Saint-Étienne, qui se distingue avec une surface nettement supérieure (159 m²) mais qui connaît le plus fort recul (-13 %) comparé à 2019.

Concernant les maisons anciennes, la surface finançable moyenne (si l’on se base sur une mensualité de 1 300 euros/mois pendant 20 ans et sans apport) à l’échelle de la France atteint 148 m², en diminution de 6 % par rapport à 2019.

Là aussi, les disparités sont fortes. Avec le même budget, on peut ainsi s’offrir une maison de 144 m² à Saint-Étienne, un 116 m² à Reims, un 83 m² à Nantes et un 67 m² à Paris.

Bref, l’ensemble des surfaces sont orientées à la baisse sur un an. Les plus fortes baisses annuelles (en nombre de m²) sont observées dans les agglomérations du Havre, Dijon et Strasbourg (-10 m²).

À la différence de ce qui est observé pour les appartements anciens à l’échelle des communes, sur le marché des maisons anciennes (comme déjà observé en 2019), toutes les agglomérations étudiées ont une surface habitable inférieure à la surface nationale. Avec une mensualité de 1 300 € pendant 20 ans et sans apport, on peut s’offrir au maximum 61 m² dans l’agglomération de Nice et 144 m² dans l’agglomération de Saint-Étienne.

Pour l’année à venir, les notaires se disent confiants, mais « dans le contexte sanitaire et économique actuel, l’attentisme reste toutefois de mise » a estimé le président du CSN.

NOTES :

1) Pour rappel, les indicateurs avancés établis à partir des avant-contrats sont calculés sur la même méthode que les indices Notaires-Insee et permettent de projeter les indices de prix à trois mois. Ce qui permet aujourd’hui de présenter la tendance sur l’ensemble de l’année 2020.

2) Les 18 communes étudiées sont présentées et réparties selon la surface habitable finançable (supérieure ou inférieure à la moyenne nationale) et selon l’évolution sur un an de cette surface (à la hausse ou à la baisse). Ex. : sur la commune de Lille, sur la base d’un remboursement de 800 €/mois sur 20 ans et sans apport, un acquéreur peut prétendre à un appartement ancien d’une surface habitable de 46 m² (soit 9 m² de moins qu’à l’échelle nationale). L’évolution entre parenthèses de -5 m² indique qu’il aurait pu prétendre à un appartement de 51 m² pour ces mêmes conditions un an plus tôt.

            Maria-Angélica Bailly