Marché immobilier : vers une timide sortie de crise ?

La fin du marasme ? En tout cas un apaisement certain, après plusieurs années de crise pour le secteur immobilier. Selon les Notaires de France, le volume des ventes est reparti à la hausse en 2025, avec une augmentation de 10,7 % en septembre sur douze mois. Ce sont même 12 % d’activité supplémentaire pour Century21, l’un des principaux réseaux d’agences du pays.

Le nombre de transactions a ainsi repris des couleurs après une succession de chocs qui ont mis à mal le marché. En réalité, depuis la crise sanitaire, la situation n’a jamais vraiment été normale. Il a d’abord fallu essuyer les perturbations de la crise Covid avec un blocage total du marché en 2020 puis un rattrapage express après les confinements en 2022.

Les ventes, en croissance continue depuis 2014, avaient connu un pic fin 2019 au-dessus du million de transactions, avant de redescendre puis de dépasser les 1,2 millions de ventes sur un an en 2022 avec un record en avril. L’embellie avait pris fin avec l’invasion de l’Ukraine par la Russie, initiation du second choc majeur qui a frappé le secteur.

Des taux directeurs européens envolés

La hausse des prix de l’énergie et l’inflation généralisée qui a touché l’Europe en conséquence du conflit avait conduit l’Union européenne à revoir sa politique de stabilité en matière de taux directeurs. Particulièrement faibles et constants, les taux de la Banque centrale européenne (BCE) avaient bondi de 0 % à 4,5 % en septembre 2023, et ce en à peine plus d’un an. Le changement de politique avait eu des effets immédiats : une baisse nette du nombre de transactions et un point bas atteint au troisième trimestre 2024 avec moins de 850 000 ventes.

C’est néanmoins cette même politique monétaire qui a amorcé le redoux sur la météo immobilière. Les taux ont été revus à la baisse jusqu’à s’établir au-dessus des 2 % depuis juin dernier. Pour les acheteurs français, cela s’est traduit par un taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits immobiliers de 3 % en novembre, bien en-deçà des 3,30 % relevés en moyenne dans la zone euro. « La baisse des taux directeurs de la BCE entamée début 2024 est un facteur majeur de la reprise, le pire de la crise est désormais derrière nous », observe Maxime Chipoy, président de Moneyvox, média spécialisé sur le sujet.

Autre preuve de cette amélioration sur les emprunts : la production de crédits à l’habitat grimpe à 12,3 milliards d’euros en novembre, selon la Fédération bancaire française. Un niveau bien plus positif que le plancher sous la barre des 7 milliards d’euros atteint en février 2024. « Ces derniers temps, les banques ouvrent les vannes du crédit en proposant parfois des prêts bonifiés et en acceptant de rogner un peu leurs marges », constate Maxime Chipoy.

Une attractivité territoriale variable

Les ventes immobilières repartent donc mais avec, comme toujours, des disparités territoriales. Les zones portées par des métropoles dynamiques se retrouvent ainsi en haut du classement d’après les chiffres des Notaires de France. Les départements de Haute-Garonne, de Gironde et du Rhône connaissent ainsi des volumes en augmentation de plus de 16 % chacun. De manière générale, le littoral atlantique, le couloir rhodanien et l’Île-de-France affichent les meilleures progressions. Seules la Creuse, la Martinique et la Guyane sont atones avec moins de 1 % de hausse.

Du côté des prix, 2025 a plutôt marqué une stabilité, avec des évolutions légères selon les régions et les types de biens. Sur un an, les prix progressent en moyenne de 1,6 %, marquant la fin de plusieurs mois de baisse. « En deux ans, les acheteurs ont gagné en moyenne 8 mètres carrés supplémentaires, estime Maxime Chipoy. Mais pas d’effondrement des prix : il s’agit d’un rééquilibrage normal après la hausse post-Covid. »

Tous ces indicateurs brossent le portrait d’un marché immobilier encore timide mais revenant à une certaine normalité. Pas de quoi, non plus, s’attendre à une envolée en 2026. « Les taux devraient rester fixes sauf surprise mais l’incertitude budgétaire nationale et le climat géopolitique demeurent les principaux freins à une reprise plus nette », affirme l’analyste de Moneyvox. Depuis six ans, les ménages naviguent en fait à vue et se trouvent souvent contraints de reporter leurs projets immobiliers.

Le neuf toujours au ralenti

Reste par ailleurs que ces constats plutôt favorables se limitent au marché de l’ancien. En matière de construction, les signaux demeurent négatifs. En mai 2025, sur un an, moins de 350 000 logements neufs avaient été autorisés, soit un quart de moins qu’avant la crise sanitaire. Et les entreprises souffrent de ce manque d’activité avec des défaillances en hausse. « Il ne faut malheureusement pas s’attendre à une amélioration, déplore Maxime Chipoy. Une impulsion politique est nécessaire, peut-être au niveau européen puisque plusieurs pays sont concernés par un secteur de la construction au ralenti. »

Outre le contexte économique, l’évolution réglementaire a en effet participé à cette situation. Le durcissement important du dispositif Pinel ainsi que les obligations de performances énergétiques ont, selon les professionnels de la filière, freiné les investissements. Les flottements budgétaires successifs ne facilitent rien.