Crise du logement en France : la CNCJ brigue le bail authentique pour accélérer les procédures

Fluidifier les relations entre locataires et bailleurs, et remettre plus rapidement les logements sur le marché locatif. Telle est la nouvelle proposition portée par la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ).

Parc locatif trop faible face à la demande, impayés de loyers ou encore abandons de logement « à la cloche de bois »… Alors que la France traverse une « vraie crise structurelle du logement », le président de l’instance nationale de la profession, Benoît Santoire, plaide, lors d’une conférence de presse, le 17 mars, pour l’institution d’un bail authentique par le commissaire de justice.

Un recours direct au commissaire de justice pour le recouvrement locatif ?

Actuellement, le bail sous seing privé, rédigé dans la majorité des cas lors d’une mise en location d’un logement, nécessite une saisine du juge pour obtenir une procédure de recouvrement d’exécution forcée en cas de loyer impayé.

Mais « entre le moment où un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré, où l’assignation est donnée et la date d’audience, très souvent repoussée, décidée, il peut se passer des mois avant d’avoir une décision de justice », illustre le président. Et bien souvent, la situation pour le locataire est déjà « irrattrapable ».

La Chambre offre donc d’accélérer cette procédure en ouvrant la possibilité au commissaire de justice d’établir ce bail authentique doté de la force exécutoire immédiate, comparable à celle d’un acte notarié, sans intervention du juge. Une mesure qui s’appliquerait seulement pour le recouvrement, l’expulsion devant se faire sous le contrôle du juge.

À lire aussi : Les commissaires de justice prêts à soulager les magistrats de certaines procédures immobilières

Ces actes pourraient être établis à la demande des bailleurs et des locataires, sans caractère obligatoire, précise Benoît Santoire. Alors que la question d’une possible concurrence avec les notaires se pose, il souligne le poids limité des actes authentiques dans leur activité – à peine 1 % -, principalement orientée vers les baux commerciaux. « L’enjeu n’est pas d’aller chercher une part de marché qui existe dans d’autres professions de droit. »

Le président de la CNCJ relève également une évolution du seuil de déclenchement des impayés, fixée par le décret du 12 février 2026. À compter du 1er janvier 2027, une dette supérieure à 450 euros ou trois mois de défaut de paiement suffiront à caractériser un impayé.

Charges en hausse : la CNCJ maintient sa proposition de recouvrement accéléré

Autre levier identifié, l’amélioration du recouvrement des charges de copropriété, dont les impayés continuent d’emboliser les tribunaux et de fragiliser, en particulier dans les petites copropriétés. Selon un rapport du Sénat, 215 000 d’entre elles affichent un montant d’impayés d’au moins 20 % de leur budget annuel. En cause, une hausse du montant des charges de 20 % depuis 2022.

Dans ce contexte, le président réitère sa proposition d’instituer une procédure accélérée de recouvrement de ces charges. Une piste à laquelle la Chancellerie ne semble « pas hostile », et qui permettrait d’éviter des démarches qui « prennent du temps », comme l’obtention d’une injonction de payer, ou l’assignation du copropriétaire défaillant.

« L’idée est d’aller plus vite, en permettant à un officier public et ministériel de délivrer un commandement de payer et d’apposer la formule exécutoire, afin d’engager lui-même le recouvrement si le copropriétaire ne s’exécute pas dans un délai d’un mois », détaille Benoît Santoire. Le justiciable conserverait la possibilité de saisir le juge a posteriori pour contester la mesure.

Procédure d’abandon de logement : vers une inversion de la charge de la preuve ?

Toujours dans l’objectif de faciliter les procédures pour les bailleurs, alors que plus de 4,2 millions de Français sont mal logés et que la construction de nouveaux logements ralentit, la CNCJ entend faciliter la remise sur le marché des logements abandonnés. Un phénomène qui a connu une forte hausse en 2025 (+11,7 % sur un an, soit 6 000 biens).

La procédure permettant à un bailleur de récupérer un logement abandonné est aujourd’hui « longue et complexe », selon Benoît Santoire. Plutôt que d’attendre un certificat de non-opposition du tribunal – étape qui peut prendre plusieurs mois, entre le commandement de payer, l’établissement du procès-verbal de constat d’abandon et la saisine du juge –, la CNCJ préconise d’abord de réduire à 15 jours le délai accordé au locataire pour justifier de l’occupation du logement.

Elle propose également d’inverser la charge de la preuve en étendant à la reprise des locaux abandonnés le principe du certificat d’opposition, déjà utilisé pour les injonctions de payer. Si le greffe ne délivre pas ce certificat, le commissaire de justice rendrait les clés au propriétaire, qui pourrait ainsi remettre le logement plus rapidement sur le marché. « Le certificat de non-opposition devient un certificat d’opposition », résume le président.

Dans la continuité de ses propositions pour fluidifier les procédures, et à la suite des réflexions issues de la biennale 2024 de la profession, dès le printemps, la chambre intégrera sur une vingtaine d’actes (assignation, injonction…) des QR codes renvoyant vers une vidéo explicative. Une façon de rendre le langage juridique plus clair.