Devant les notaires de Paris, Vincent Jeanbrun défend son projet de loi de relance et de décentralisation du logement

Invité le 8 septembre par la Chambre des notaires de Paris, devant les présidents des chambres du Grand Paris et plus de 700 inscrits en ligne, le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a consacré plus d’une heure à expliquer son projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement.

Un texte adopté en urgence par le Sénat cet été, à la faveur d’un calendrier accéléré, et qui fait partie des très rares projets ayant encore vocation à être examinés d’ici la fin de l’année, avec les textes budgétaires.

Sa formule d’ouverture a reflété l’état actuel du marché immobilier : « Je suis moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement. » Une crise qu’il qualifie de « monstrueuse » et « majeure ». Avec un chiffre qui revient : « En une dizaine d’années, les Français ont perdu 25 mètres carrés de pouvoir d’achat en matière de logement. »

Le phénomène touche l’ensemble des catégories d’âge et de foyer. L’étudiant, d’abord : « Avant, il décrochait l’université de ses rêves et se disait « ça y est, j’ai passé le plus dur« . Non, le plus dur désormais, c’est de se loger à côté de l’université. » Autour de Paris, les campings sont pleins à l’année d’étudiants qui y restent même l’hiver, a assuré le ministre.

Le jeune actif ensuite, dans sa circonscription du Val-de-Marne : « Il y a des gens qui décrochent un super boulot à Rungis et qui dorment dans leur voiture au moins les six premiers mois. »

Plus inquiétant, l’immobilier serait désormais le principal frein à la fondation d’une famille : « Il y a quelques années encore, les études d’opinion nous disaient que c’était plutôt l’impact écologique qui pouvait faire renoncer certains couples à faire des enfants. Aujourd’hui arrive la crainte de ne pas avoir la capacité à accueillir dignement cet enfant en plus. »

Le dispositif Jeanbrun « pas aussi rentable partout en France »

Pour remonter la pente, Vincent Jeanbrun a assuré qu’il y aurait besoin des notaires, une profession « ancrée dans les territoires, ancrée dans les histoires des familles ». « Le notaire, c’est la référence, on lui fait confiance. Je ne dis pas ça pour vous passer de la pommade, je dis ça pour vous dire à quel point on va avoir besoin de vous pour être des forces mobilisatrices pour relancer le logement en France. »

Le dispositif Jeanbrun (aussi appelé plan Relance Logement), un mécanisme d’amortissement fiscal destiné à relancer l’investissement locatif lancé en début d’année, doit aider à faire repartir le marché. Contrairement au Pinel, le Jeanbrun n’est pas zoné. « Mais ça veut dire qu’il n’est pas forcément aussi rentable partout en France », a précisé le ministre.

Dans le projet de loi, ce dispositif doit être assoupli pour rendre les critères de DPE plus accessibles Les acquisitions de logements anciens pourront ainsi en bénéficier dès lors que les travaux d’amélioration représentent au moins 20 % du prix d’acquisition, et non plus 30 %, avec l’atteinte de la classe énergétique D, et plus A ou B.

Le texte permet aussi le maintien en location des logements classés F et G sous condition d’engagement de travaux. Une mesure qui a cristallisé les critiques. « Je serais un monstre qui souhaiterait que nos concitoyens habitent dans des passoires ou des bouilloires thermiques », a ironisé le ministre, selon qui la mesure permettrait de conserver une partie des 700 000 logements voués à l’interdiction de location.

Des travaux en copropriété votés à la majorité simple

Mais cela n’aidera pas plus les propriétaires ayant subi une baisse de revenus et qui ne pourraient pas financer les travaux de mise en conformité. « Quand vous êtes propriétaire bailleur, passé les 86 ans, ce n’est pas évident d’aller voir le banquier et de demander un petit prêt de 50 000 euros pour refaire l’isolation », a plaidé Vincent Jeanbrun.

D’où la solution présente dans le projet de loi de prêt collectif à adhésion automatique, en discussion avec le secteur bancaire. Dans ce dispositif, la banque prête à la copropriété, et le remboursement s’attache au bien et non à la personne.

Toujours en copropriété, le ministre veut également abaisser le vote des travaux  de plusieurs types à la majorité simple, « parce que ça va bien à un moment d’avoir des gens qui ne viennent jamais » bloquer la transformation des copropriétés.

Pour décentraliser le marché du logement, l’un des principaux objectifs du texte, le ministre a détaillé deux marges de manœuvre qui seraient offertes aux élus : un rôle accru dans l’attribution des logements sociaux, avec « un droit de veto sur certains profils », et une présidence plus systématique des commissions d’attribution, ainsi que le contrôle des aides à la pierre, notamment MaPrimeRénov’.

« L’État doit avoir la stratégie, il donne le cap », a néanmoins précisé le ministre. En bref, l’État collecte les fonds et les répartit, et l’élu applique la distribution avec une marge de manœuvre. « On ne pense pas le bâti à L’Haÿ-les-Roses, 33 000 habitants sur 4km², comme au fin fond des Yvelines ou dans l’Yonne. »

Le texte comporte aussi un volet simplification, qui entend s’inspirer du régime dérogatoire des Jeux olympiques pour créer des opérations d’intérêt local qui seraient menées à un rythme accéléré. Une disposition qui permettra de faciliter certaines opérations, bien que le ministre dit avoir voulu « aller encore plus loin ».

Cinq milliards pour un troisième programme de rénovation urbaine

L’article 1^er du projet de loi crée par ailleurs un troisième programme national de renouvellement urbain, l’ANRU 3, qui couvrira la période 2026-2040 et dont les moyens sont fixés à 5 milliards d’euros. Un montant qui a été commenté, certains politiques regrettant une sous-dotation, ce dont s’est défendu le ministre : « À combien a été lancé l’ANRU 1 ? Cinq milliards. À combien a été lancé l’ANRU 2 ? Cinq milliards. »

Les deux précédents programmes se sont finalement achevés autour de 10 et 11 milliards, l’enveloppe étant réévaluée une fois les projets identifiés.

Le programme doit s’ouvrir vers les villes moyennes. Le texte élargit en conséquence les critères d’éligibilité aux quartiers présentant « une concentration élevée d’habitat indigne » ou « une part élevée d’habitat dégradé vacant », au-delà des seuls quartiers prioritaires de la politique de la ville. La liste sera fixée par décret, sur proposition du conseil d’administration de l’ANRU.

Devant les notaires, Vincent Jeanbrun a surtout insisté sur un volet nouveau : la sécurité, qui figure en tête des six axes interministériels que devront comporter les conventions de projet.

Selon le ministre, sur l’ANRU 2, moins de la moitié des projets ont fait l’objet d’une étude de sûreté, et parmi ceux-là, moins de la moitié ont suivi la recommandation de cette étude. « C’est de l’argent public », a-t-il souligné, annonçant que l’exigence figurerait au cahier des charges du nouveau programme. « Si on veut motiver les gens à acheter du neuf dans ces quartiers, que ce soit pour y habiter ou pour être bailleur, on doit leur garantir la sécurité élémentaire. »

Arrêter « de changer les règles du jeu tous les matins »

Interrogé sur la pertinence d’un encadrement des loyers dans certaines zones tendues, Vincent Jeanbrun s’y est fermement opposé : « Vous achetez un bien, vous faites votre calcul de rentabilité, et puis hop, deux ans plus tard, on vous invente un plafonnement des loyers. » Et d’appeler à ce qu’« à l’échelle du pays, on arrête de changer les règles du jeu tous les matins ». Selon lui, une telle mesure aboutit à une réduction de l’offre : « Quand vous encadrez les prix, cela se ressent sur la quantité qui est offerte. »

Hors projet de loi, le ministre du Logement a expliqué souhaiter lutter contre les impayés locatifs par la création d’un fichier national des dettes locatives, sur le modèle du casier judiciaire. Le document serait consultable par le seul locataire, qui choisirait de le produire ou non à un bailleur. Les « professionnels de l’impayé » sont rares, a-t-il concédé, « mais il en suffit d’un pour que le bruit se fasse et que cela décourage » les mauvais payeurs.

Quelques propositions pour résoudre une crise qui dure, et qui risque de beaucoup faire parler l’an prochain. « On n’a jamais eu, au fond, la thématique du logement au cœur d’une campagne présidentielle », a observé Vincent Jeanbrun, qui espère que celle qui s’ouvre s’en saisira. La chambre des notaires de Paris devrait porter ses propres propositions de simplification en début d’année 2027.