« Lenteur, fragilité, attentisme » : le marché immobilier francilien toujours à la peine au 2e trimestre

« Sans grande surprise, c’est un marché qui reste fragile. » Le constat vient de la présidente de la commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris, Élodie Fremont, lors de la présentation du marché francilien au 2^e trimestre 2026, mardi 8 septembre.

Le nombre de ventes annuelles de logements anciens en Île-de-France a pourtant augmenté de 9 % entre le T3 2025 et le T2 2026, par rapport aux 12 mois précédents. Mais cette timide embellie ne rattrape pas l’affaissement du marché immobilier depuis la guerre en Ukraine. Résultat : les volumes de ventes de logement sont toujours en retrait de 4 % par rapport au 2^e trimestre 2023.

Des niveaux toujours très bas donc, mais dont le contexte géopolitique international, marqué récemment par la guerre en Iran, n’explique pas tout : « Les acteurs de l’immobilier sont suspendus aux effets d’annonce de la campagne présidentielle », assure Elodie Fremont, qui témoigne d’une hausse des consultations de notaires liées au droit de la famille, « par inquiétude de la possibilité de transmettre et d’une éventuelle évolution de la fiscalité ».

Les vendeurs acceptent les moins-values

Le marché aurait ainsi atteint un « plateau bas », selon les Notaires du Grand Paris. Avec trois indicateurs laissant espérer une reprise à moyen terme. D’abord avec la stabilisation des taux des crédits immobilier, autour des 3 %, et des banques plus enclines à accepter les crédits.

Les vendeurs sont aussi « plus résilients », plus à l’écoute du marché et assumant des moins-values, d’après la chambre. Enfin, les annonces du gouvernement, notamment le dispositif Jeanbrun pour l’investissement locatif, ont semble-t-il ravivé l’intérêt des Français pour l’investissement dans la pierre.

« Cette reprise aurait pu se consolider progressivement si les conditions de financement étaient restées stables », regrette la notaire.

Dans le détail, 31 750 ventes de logements anciens ont été enregistrées entre avril et juin, soit une progression de 10 % sur un an et de 15 % par rapport à la même période de 2024. Une hausse en trompe-l’œil, prévient Élodie Fremont, qui assortit la progression de deux réserves : des niveaux qui restent bas, et une « dynamique faussée » par l’anticipation d’une évolution de la fiscalité.

Car plusieurs départements avaient relevé leurs droits de mutation à l’occasion de la loi de finances 2025, et les signatures s’étaient donc concentrées sur le premier trimestre 2025, vidant mécaniquement le deuxième. Sur l’ensemble du premier semestre, qui lisse cet effet, la progression retombe à 4 % pour les appartements et 7 % pour les maisons.

« Lenteur, fragilité et attentisme : c’est le constat au niveau francilien, mais aussi au niveau national », résume la notaire parisienne.

Paris tire le marché, avec des disparités

La reprise reste très inégale selon les territoires. Le marché des appartements a progressé de 11 % en un an, passant de 20 840 à 23 070 ventes entre les deuxièmes trimestres 2025 et 2026. Paris enregistre la progression la plus forte, avec 20 % en un an et 7 380 ventes.

La petite couronne progresse de 10 % sur un an et de 20 % sur deux ans, mais reste toujours en retrait par rapport à 2023. Les Hauts-de-Seine, département le plus cher de la petite couronne, comptent 4 170 ventes, en hausse de 11 %. La Seine-Saint-Denis, département le moins cher, en compte 2 180 (+10 %). Le Val-de-Marne progresse de 6 % seulement, avec 2 620 transactions.

Cette géographie ne dit rien, toutefois, de l’accessibilité du marché parisien. « Paris reste dans l’ensemble un marché haut de gamme, destiné plus particulièrement à des ménages à fort revenu disponible, même pour ces arrondissements les plus accessibles », souligne Olivier Clermont, notaire à Paris. Un marché qu’il décrit comme « une ville à plusieurs vitesses ».

Il faut dire que de grands écarts existent selon les coins de la capitale. Le 6^e arrondissement reste le plus cher, juste sous la barre des 14 000 euros le mètre carré, quand le 19^e affiche 7 690 euros, soit un rapport de 1 à 1,82.

À l’échelle des quartiers, la fracture se creuse encore plus : Saint-Germain-des-Prés culmine à 17 460 euros le mètre carré, avec une progression de 21 % sur cinq ans, tandis que la Goutte-d’Or, à 6 500 euros, perd 24 % sur la même période. « Quand on veut un pied-à-terre à Paris, on préfère l’avoir à Saint-Germain », résume le notaire.

Mais les prix restent loin du sommet atteint au 3^e trimestre 2020, avec, à l’époque, un prix de 10 800 euros le mètre carré. « Depuis plusieurs trimestres, nous observons une fourchette très étroite entre 9 500 et 9 700 euros. Un plancher semble installé », assure Olivier Clermont. Le mètre carré parisien s’établit à 9 560 euros au deuxième trimestre, en hausse de 0,6 % sur un an.

Reste un indicateur qui inquiète le notaire parisien : le taux de logements vacants. « Il me préoccupe un peu, parce qu’il a tendance à progresser doucement, sûrement, mais vraiment », explique Olivier Clermont, qui l’évalue à environ 10 % dans la capitale. En cause, selon lui, les acquisitions de non-résidents et « le phénomène du Parisien qui part à la retraite, mais qui veut garder son pied-à-terre à Paris ».

En grande couronne, un marché plus homogène mais atone

Le tableau diffère en s’éloignant de la capitale. La Seine-et-Marne s’en sort le mieux, avec 18 % de hausse annuelle, tandis que les Yvelines, département le plus cher de la couronne, se limitent à 3 %. L’Essonne, elle, recule de 3 %, et le Val-d’Oise de 2 %.

Les prix, eux, se tiennent autour de 2 800 euros le mètre carré dans tous les départements, à l’exception des Yvelines, dont le prix reste plus proche de ceux des départements de petite couronne, avec 4 040 euros.

Le marché des maisons suit la même logique : + 8 % sur un an en Île-de-France, mais 17 % de hausse en petite couronne contre 6 % en grande couronne, où le Val-d’Oise est le seul département en repli (-1 %). Côté prix, la baisse est générale : 320 000 euros en moyenne, en recul de 1,5 % sur un an. Dans les Hauts-de-Seine, où les maisons s’échangent à 631 200 euros, elles « restent hors de portée de la majorité des ménages franciliens », observe Olivier Clermont.

Le neuf toujours à l’arrêt

Le marché du neuf, lui, est toujours à la peine. Il demeure « confronté à des difficultés structurelles », rappelle Élodie Fremont, avec des mises en chantier « insuffisantes pour répondre aux besoins en logement des particuliers ».

Sur le terrain, le constat est sans appel. « Le marché tourne vraiment au ralenti », témoigne Yann Pezeron, notaire à Montfort-l’Amaury, dans les Yvelines, qui constate « très peu de ventes de terrains à bâtir et très peu de mises en chantier ».

Les prix du foncier, eux, ont décroché : « Ils sont clairement négociables aujourd’hui, puisqu’il y a beaucoup de vendeurs qui ont des terrains sur les bras et qui acceptent les baisses de prix. »

« Ce qui dissuade, c’est plutôt le coût de construction », estime le notaire. « Le potentiel acquéreur, soit il reporte son projet et donc il épargne, soit il étudie d’autres marchés, soit il attend tout simplement 2027. »