Trêve hivernale : ce que propriétaires et locataires peuvent faire… ou non 

Dès ce dimanche, la fameuse « trêve hivernale » s’ouvre pour cinq mois. Une mesure qui ne signifie pas pour autant que bailleurs et locataires doivent attendre le printemps pour faire valoir leurs droits. Le commissaire de justice peut contribuer à dénouer certaines situations, en informant les parties sur leurs droits et en recherchant des solutions adaptées aux difficultés rencontrées. Emmanuelle Taupin-Mayor, commissaire de justice et membre de l’instance représentative de la profession, précise les marges de manœuvre de chacun pendant cette période. 

• Une meilleure protection depuis 2023 

Promulguée le 27 juillet 2023, la loi Kasbarian-Bergé de 2023 a renforcé à la fois la protection des propriétaires et des locataires, ainsi que le rôle des commissaires de justice. 

Du côté des propriétaires, la clause résolutoire (qui prévoit la résiliation de plein droit du bail notamment en cas de loyers impayés), auparavant facultative, est dorénavant obligatoire dans les nouveaux baux d’habitation.  

La loi a également réduit de 2 mois à 6 semaines le délai prévu pour les locataires afin de régulariser les impayés après le commandement de payer délivré par le commissaire de justice. Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, « le délai de deux mois prévu au bail n’a pas été automatiquement réduit à six semaines » précise Emmanuelle Taupin-Mayor. 

Les dispositifs de prévention des expulsions ont été davantage encadrés. Les commissaires de justice interviennent désormais « dès les premières étapes de la procédure », comme ils le faisaient déjà avant 2023. Ils sont également chargés de transmettre aux organismes compétents les informations nécessaires à l’accompagnement des ménages en difficulté. 

• À quel moment intervient une procédure d’expulsion ?  

En cas d’impayés de loyer, une procédure d’expulsion peut être engagée si la situation n’est pas régularisée. 

Elle comporte plusieurs étapes : le commissaire de justice signifie le commandement de payer. Il indique au locataire le montant de la dette et peut tenter de trouver une solution. « C’est à ce stade qu’interviennent, dans les situations prévues par les textes, les signalements à la CCAPEX » (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives)souligne Emmanuelle Taupin-Mayor.  

Suivent l’assignation devant le juge, la décision judiciaire, et, si l’expulsion est ordonnée, le commandement de quitter les lieux, qui ouvre en principe un délai de 2 mois, sous réserve des exceptions légales et des délais accordés par le juge. 

• Le propriétaire peut-il engager des procédures durant la trêve hivernale ? 

Si la trêve hivernale « répond à un impératif de protection des occupants durant les mois les plus froids », elle n’interrompt pas les procédures ni les obligations du locataire, comme celle de payer le loyer, « contrairement à une idée reçue », ou celle de régulariser la dette si celle-ci existe. 

L’expulsion physique du locataire est en revanche suspendue durant ces cinq mois, sauf exceptions prévues par la loi.

Un jugement rendu avant la trêve hivernale « conserve toute sa validité » même à la fin de la période. La signification du jugement et la délivrance du commandement de quitter les lieux restent possibles pendant la trêve. 

• Une procédure d’expulsion aboutit-elle forcément au départ forcé du locataire ?  

Non, et c’est même « un point essentiel » selon Emmanuelle Taupin-Mayor. 

Des alternatives existent et des solutions peuvent être envisagées « tout au long de la procédure qui contient beaucoup d’étapes et de délais », insiste-t-elle : un accord amiable, un échéancier, la mobilisation d’aides financières, un accompagnement social… Le juge peut également accorder, sous certaines conditions, notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire. 

« L’objectif est toujours de chercher une solution qui permet au locataire de régulariser sa situation, tout en préservant le droit du propriétaire qui est d’obtenir son loyer courant », précise la commissaire de justice. 

En 2025, 175 000 commandements de payer ont été signifiés, pour 30 500 procès-verbaux d’expulsion dressés. « Des solutions amiables restent possibles à chaque étape, ce qui est plutôt positif, malgré l’augmentation de 27 % des expulsions entre 2024 et 2025 », nuance Emmanuelle Taupin-Mayor. 

• Que doit faire un locataire qui reçoit un acte d’un commissaire de justice pendant la trêve hivernale ? 

« Le locataire a tout intérêt à ne pas ignorer les actes remis pendant la trêve ! » Emmanuelle Taupin-Mayor préconise de bien vérifier les délais indiqués et de ne pas hésiter à contacter le commissaire de justice, le bailleur et tout professionnel du droit pour « bien comprendre la situation ».  

« Attendre la fin de la période pour réagir aura finalement des conséquences importantes, tandis que si la difficulté est prise en charge tôt, les possibilités de résolutions seront nombreuses », développe-t-elle encore. 

Le commissaire de justice peut orienter vers les dispositifs d’accompagnements existants « au plus tôt afin d’éviter que la situation ne s’aggrave », mais aussi négocier, avec l’accord du créancier, des aménagements en fonction des circonstances, des situations personnelles et financières des débiteurs. « On a l’habitude de gérer ces échéanciers, assure Emmanuelle Taupin-Mayor. La recherche de solutions amiables fait partie de notre pratique quotidienne, et c’est aussi ce qui permet d’obtenir des résultats satisfaisants. » 

• Vers quels dispositifs peut se tourner un locataire qui accumule des impayés et risque de perdre son logement ? 

En cas de difficultés financières, le locataire doit réunir les justificatifs nécessaires, et, « dans la mesure du possible », reprendre le paiement du loyer courant, « car les actes régulièrement délivrés pendant la trêve hivernale continuent de produire leurs effets juridiques », alerte Emmanuelle Taupin-Mayor. 

Il peut se tourner vers l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) qui apporte les informations juridiques et pratiques, les services sociaux départementaux, les Caf, le Fonds de solidarité pour le logement le (FSL) ou encore Action logement, qui peut intervenir selon les situations des ménages. 

Quant aux CCAPEX, elles jouent un rôle « important dans l’identification et l’accompagnement des situations à risque ». Le numéro vert gratuit SOS Loyers Impayés peut de son côté orienter les locataires et les propriétaires. 

• Que risque un propriétaire qui voudrait se faire justice lui-même ? 

« Le propriétaire ne peut jamais se substituer à la justice, même lorsqu’il subit des impayés depuis plusieurs mois », rappelle Emmanuelle Taupin-Mayor. Le propriétaire qui force son locataire à quitter son logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, encourt jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, insiste la commissaire de justice. 

« Il faut vraiment recourir à la procédure légale, c’est indispensable pour protéger tant les droits du locataire que pour sécuriser ceux du propriétaire qui peut se mettre dans une situation délicate et dramatique », ajoute-t-elle. 

• Que peut faire un propriétaire en difficulté à cause des impayés de son locataire ? 

Le premier réflexe doit être de consulter le commissaire de justice rapidement, « dès le premier impayé ». Ce dernier engagera immédiatement les démarches appropriées, recherchera la solution amiable et, si nécessaire, mettra en marche la procédure judiciaire. 

Le propriétaire doit également vérifier de son côté les garanties dont il bénéficie avec les assurances loyers impayés et les cautionnements. 

• Quid des arriérés de loyers ? 

En cas de condamnation de son locataire, le propriétaire peut poursuivre le recouvrement de ses loyers impayés.

Le commissaire de justice pourra ici faciliter la recherche d’une solution amiable et négocier un échéancier de remboursement avec l’accord du propriétaire créancier. Des délais de paiement peuvent également être accordés par le juge, sous certaines conditions. 

Toutefois, le propriétaire peut aussi se contenter de la restitution de son bien et ne jamais réclamer les arriérés. 

Précision importante, pendant la trêve hivernale, le recouvrement des sommes dues peut se poursuivre. La dette continue donc de s’accumuler si le locataire ne règle ni ses loyers courants ni ses arriérés.