Résiliation du bail pour défaut de paiements postérieurs au jugement d’ouverture : la Cour de cassation persiste et signe !

Le juge-commissaire saisi par le bailleur, sur le fondement des articles L. 622-14, 2°, du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14, et R. 622-13, alinéa 2, de ce même Code, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20, d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés.

Note sous Cass. com., 10 décembre 2025, 24-20.714, publiée au bulletin, F-B

Lorsqu’une entreprise est placée en procédure collective et qu’elle dispose d’un bail, notamment commercial, elle bénéficie d’un délai de trois mois lui permettant de ne pas régler les loyers postérieurs au jugement d’ouverture (les loyers antérieurs étant pour leur part gelés). À l’issue de ces trois mois, si elle règle les loyers postérieurs, en principe au plus tard le dernier jour du troisième mois, elle régularise sa situation, autorisant ainsi le maintien du bail commercial. Cette tolérance est fondamentale puisqu’elle permet à l’entreprise, en difficulté, de conserver son droit au bail, qui est souvent le seul actif qui donne encore de la valeur à l’entreprise (F. Kendérian, Le sort du bail commercial dans les procédures collectives. Sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, 6ᵉ éd., préf. J. Monéger, LexisNexis, 2023, nᵒ 5). En revanche, si, au bout des trois mois, les loyers postérieurs ne sont pas réglés, le bail doit en principe être résilié.

Cela étant, il arrive assez fréquemment que ce paiement des loyers postérieurs intervienne bien au-delà du délai de trois mois. La question se pose dès lors de savoir si ce paiement, bien que tardif, est de nature à permettre le maintien du bail commercial, et à rejeter la requête du bailleur en constatation de la résiliation dudit bail.

Le bail commercial est maintenu malgré les loyers en retard

Par un très important arrêt du 12 juin 2024, la Cour de cassation a admis, pour la première fois, que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que de tels loyers et charges demeurent impayés ; à défaut, la demande doit être rejetée (Cass. com., 12 juin 2024, nᵒ 22-24.177, FS-B, publié au bulletin ; Lexbase, La lettre juridique nᵒ 989 du 27 juin 2024, note E. Le Corre-Broly ; Dalloz actualité 12 juillet 2024, note M. Guastella ; Lettre d’actualité juillet 2024, obs. J.-P. Blatter). Dans cette affaire, le délai de trois mois était dépassé, et le bailleur avait en conséquence saisi le juge-commissaire pour que ce dernier constate la résiliation du bail commercial. Mais, il s’avère qu’au jour où la requête a été déposée, le propriétaire avait été finalement réglé des loyers postérieurs. Pour autant, il considérait que cela ne suffisait pas et qu’il fallait tout de même que le bail soit résilié. Néanmoins, rejetant son pourvoi, la Cour de cassation a estimé qu’il résulte de l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, et de l’article R. 622-13, alinéa 2, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20, que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. Pour la première fois, la Cour de cassation a ainsi précisé que c’est à la date à laquelle il statue que le juge-commissaire doit s’assurer que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés (et non au jour où la requête est déposée, sachant qu’en général, à cette date, le délai de trois mois est déjà dépassé).

L’état des règlements au jour de l’audience prime

Dans son arrêt du 10 décembre 2025, sous commentaire, la Cour de cassation décide de maintenir sa solution. Elle indique, dans des termes strictement similaires à son arrêt du 12 juin 2024, que le juge-commissaire saisi par le bailleur, sur le fondement des articles L. 622-14, 2°, du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code et R. 622-13, alinéa 2, de ce code, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20, d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés.

En l’espèce, un preneur à bail commercial est placé en redressement judiciaire, le 7 novembre 2022. Le 23 mars 2023, le bailleur a saisi le juge-commissaire d’une requête aux fins de voir constater la résolution du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture. Pour contrer la demande en résiliation du bailleur, le preneur soutenait qu’il avait réglé la totalité des loyers postérieurs dus les 20 et 21 avril 2023, soit environ un mois après la saisine par le bailleur du juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail. Toutefois, la cour d’appel avait constaté la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture du 7 novembre 2022, au motif que le preneur n’a pas procédé au paiement des sommes afférentes dans le délai légal de trois mois suivant le jugement d’ouverture, que le dépôt de la requête est postérieur à ce délai et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête sont inopérants.

Mais, dans son arrêt du 10 décembre 2025, la Cour de cassation censure l’arrêt des juges du fond car, au jour où le juge-commissaire a statué, le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé.

Le message envoyé par la Cour de cassation est donc très clair : si, au jour où le juge-commissaire statue, les loyers postérieurs sont payés, alors le bail ne doit pas être résilié, peu importe que les loyers et charges postérieurs demeurent impayés au jour de la saisine du juge-commissaire. Il est vrai que l’arrêt du 12 juin 2024 avait pu interroger sur ce dernier point. Il n’y a aujourd’hui plus de doute. On peut considérer que l’arrêt du 10 décembre 2025 va plus loin que celui du 12 juin 2024 puisque, dans le premier, les loyers postérieurs n’étaient même pas réglés au jour du dépôt de la requête par le bailleur, alors qu’ils l’étaient dans le second. La date à prendre en compte n’est pas celle du dépôt de la requête en constatation de la résiliation du bail, mais bel et bien exclusivement celle d’audience du juge-commissaire.

Le débiteur dispose de délais étendus

Cette solution est évidemment très protectrice des intérêts de l’entreprise, favorable au droit des entreprises en difficulté, d’autant plus protectrice du débiteur en difficulté que c’est le juge-commissaire qui fixe la date de son audience. Ce n’est sans doute pas offrir au débiteur une immunité quasi illimitée, mais c’est lui permettre d’augmenter ses chances de sauvegarder ou de redresser son entreprise ou encore de la liquider par l’intermédiaire du mandataire judiciaire ou de l’administrateur judiciaire dans les moins mauvaises conditions (en raison de la cession du droit au bail).

Cet important avantage accordé au mandataire judiciaire pourrait conduire la pratique des bailleurs et de leurs conseils à privilégier, pour les baux qui comportent une clause résolutoire, le commandement d’avoir à payer les loyers et charges et la saisine du juge des référés du tribunal judiciaire, au détriment de la saisine du juge-commissaire. Certes, le juge de droit commun peut accorder des délais, mais ce sont seulement des délais de paiement (en ce sens : J.-P. Blatter, préc.). Surtout, il y a une certaine maîtrise du calendrier procédural devant le juge des référés, tandis que devant le juge-commissaire, le bailleur ne peut que subir la date à laquelle l’audience sera fixée. Pour le dire autrement, la procédure est censée être plus rapide devant le juge des référés que devant le juge-commissaire.

La solution de l’arrêt sous commentaire prend clairement le parti de favoriser l’entreprise locataire en difficulté au détriment du bailleur. Le contexte économique actuel y est sans doute pour beaucoup.

Preuve, pour conclure, de ce vent de faveur qui souffle sur les débiteurs en difficulté, dans un autre arrêt, en date du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé, sur le fondement des articles 74, 112 et 484 du Code de procédure civile, que la demande du preneur en nullité du commandement de payer signifié par le bailleur est recevable, dès lors qu’elle a été présentée au juge du fond préalablement à toute défense au fond, quand bien même elle n’aurait pas été présentée devant le juge des référés saisi d’une demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire (Cass. 3ᵉ civ., 18 décembre 2025, nᵒ 24-12.339, inédit). Il s’agissait d’un preneur en liquidation judiciaire pour le compte duquel l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire assignaient le bailleur en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et au constat de la poursuite du bail. La recevabilité des demandes du preneur posait difficulté car, assigné en référé afin d’être dite acquise la clause résolutoire sur le fondement de ce commandement, il n’avait pas soulevé cette nullité précisément devant le juge des référés. Pour la Cour de cassation, c’est inopérant : même si elle n’a pas été présentée devant le juge des référés, la demande du preneur en nullité du commandement de payer signifié par le bailleur est recevable dès lors qu’elle a été présentée au juge du fond préalablement à toute défense au fond.

En matière de restructuring, tous les moyens sont bons pour maintenir coûte que coûte le bail commercial, quelle que soit la procédure ouverte !

Bastien Brignon
Maître de conférences HDR à Aix-Marseille Université
Membre du Centre de droit économique (UR 4224) et de l’Institut de droit des affaires
Directeur du master Ingénierie des sociétés
Avocat au barreau d’Aix-en-Provence